قصه پر آب چشم مسکن
کمال اطهاری در این یادداشت با مرور مداخلههای دولت و بازار در مساله مسکن در چهل سال گذشته، نشان میدهد ابراز بیاطلاعی سیاستگذاران از تاریخ مساله مسکن در ایران و اکتفا به پروژههایی موسوم به مسکن ملی، مالیات بر خانههای خالی و... بیشتر شبیه کمدی هستند تا هر چیز دیگری.
هرچه میکوشم که باز هم درباره بازار تقلبی مسکن ننویسم که تبدیل به هسته سخت اقتصاد نوفئودال در ایران شده است، سیاستگذاری نادرست دولت چنان عرصه را بر مردم تنگ میکند که ناممکن میشود. مردمی سرگشته که قبای ژنده خویش را بر دوش کشیده، بهدنبال سرپناهی به هر سوی میدوند تا دمی از رنج تورم و بیکاری و بیماری بیاسایند.
بهراستی که برنامهریزی شهری و مسکن در ایران چند دهه است که با آغاز تراکمفروشی به تسخیر بورژوازی رانتجوی غیرمولدی درآمده که بههیچوجه خواهان عقبنشینی از مواضعی که در مجاری گردش مازاد اقتصادی در ایران اشغال کرده، نیست و بهتدریج تمام قوانین را در خدمت خود میگیرد و اگر گاه دستگاهی مانند شهرداری با تراکمفروشی مخالفت کند، با آرامش مشغول خالیکردن زیر پای آن میشود تا همچنان رانتجویی را به بهای آوار رنجی عظیم بر مردم ادامه دهند و حق مردم و بهخصوص محرومان را برای بهرهمندی از مسکن مناسب (ماده ۳۱ قانون اساسی) بی واکنشی زیر پا بگذارند.
اول بگوییم که چرا این بازار تقلبی است (بر شهر تهران متمرکز میشوم که مسند سرمایهداری همدستان است): بنا بر آمار بانک مرکزی، در خرداد ۱۳۹۸ درحالیکه تعداد معاملات واحدهای مسکونی در شهر تهران نسبت به خرداد ۹۷ بالغ بر ۶۰ درصد کاهش یافته بود، بهای متوسط یک مترمربع واحد مسکونی ۱۰۴ درصد افزون شد. این افزایش همچنان ادامه داشته، بهطوری که در خرداد ۹۹ بهای متوسط یک مترمربع واحد مسکونی (۱۹ میلیون تومان) نزدیک به سه برابر خرداد ۹۷ (مترمربعی ۶.۵ میلیون تومان) شده است، درحالیکه بر تعداد خانههای خالی با شیبی تند افزوده میشود.
این در حالی است که مرکز آمار ایران در اسفند ۱۳۹۶، شاخص قیمتها (۱۳۹۵ = ۱۰۰) در مناطق شهری را ۱۱۱.۴ و در اسفند ۹۸ ۲۳۲.۰ گزارش کرده است؛ یعنی در بازه زمانی مشابه که میتوانسته بر قیمت مسکن تأثیر بگذارد، قیمتها در مناطق شهری ۲.۱ برابر شده که بخشی از آن وابسته به کمبود کالاها و وابستگی بسیاری از کالاها به نرخ ارز است.
در ۲۸ اسفند سال ۹۶ بهای یک دلار چهارهزارو ۹۰۰ تومان و در ۲۸ اسفند سال ۹۸ یک دلار ۱۵هزارو ۷۰۰ تومان بوده و در این مدت ۳.۲ برابر و ارز دولتی تنها ۱.۲ برابر شده بود؛ یعنی تحریم اثری اجتنابناپذیر بر قیمت کالاها و خدمات مصرفی داشته است، اما نه بر مسکن که وابسته به خارج نیست.
به یاد بیاورید از سال ۷۲ تا ۹۲ قیمت واحد زمین در ایران ۱۰۷ برابر افزایش یافته بود، این در حالی است که افزایش سطح عمومی قیمتها در این دوره ۳۷ برابر شده بود. همچنین متوسط قیمت مسکن در تهران از سال ۷۲ تا ۹۱ از ۵۱ هزار تومان به ششمیلیون و ۵۱۰ هزار تومان رسیده و بیش از ۱۲۷ برابر شده است و قیمت یک مترمربع زمین و زمین کلنگی در شهر تهران در بهار ۹۸ نسبت به بهار ۹۶ بالغ بر ۴.۷ برابر شده است.
در حالی که به جز ساختمانهای ۲۰طبقه به بالا، تحریم اثری بر نهادههای ساختمان مسکن و بهطور بدیهی زمین در ایران ندارد. اما در مقابل این افزایش سوداگرانه بهای مسکن و زمین، همه دستگاههای ذیربط، از وزارت راه و شهرسازی گرفته تا سازمان حمایت مصرفکنندگان و تولیدکنندگان، سکوت اختیار کرده و میکنند. یعنی درباره هر افزایش قیمتی درباره هر کالایی واکنش میبینیم و حتی اخیرا درباره اجارهبهای مسکونی، اما درباره بهای فروش مسکن نه.
به عبارت دیگر همانطور که در مقاله «توسعه ایران در محاق: روایت مسکن» (نشریه چشمانداز ایران، ۱۳۹۶) نشان دادم، بخش مسکن و زمین (برنامهریزی شهری) آینه تمامنمای ناکارآمدی و کژکارکری سیاستگذاری و نهادسازی در ایران است که به قفلشدن بخش مستغلات و بعد از آن کل اقتصاد ایران و ازبینرفتن رفاه و امنیت خانوار منجر شده است، تا در عمل تحریم را ممکن و مؤثر کند و جامعه را در رخدادهایی نظیر آبان ۹۸ به واکنش وادارد.
برای اینکه ببینید این چشمبستن وزارت راه و شهرسازی بر بربادرفتنِ بنیان خانواده چگونه بوده، با استفاده از آمار بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، نسبت بهای متوسط معاملاتی یک مسکن ۹۰مترمربعی را در شهر تهران (حدود متوسط مساحت واحد مسکونی موجود در شهر که بسیار کمتر از متوسط حدود ۱۴۰ متر مربع پروانههای صادره است) به هزینه متوسط سالانه خانوار در شهر تهران (که جانشین معتبر درآمد است) محاسبه کردهام: این نسبت برای سالهای ۹۶، ۹۷ و ۹۸ بهترتیب ۷.۵، ۱۰.۶ و ۱۳.۷ برابر بوده است. درحالیکه میدانیم حداکثر میزان قابل پذیرش برای این فاصله، چه از لحاظ تعادل و رشد اقتصادی و چه از نظر رفاه اجتماعی، پنج برابر است.
یعنی هرچند فاصله ۷.۵برابری خود معضلی بزرگ برای دسترسی به مسکن مناسب بوده است، در دو سال، با تقلب همدستان، این فاصله حدود دو برابر شده تا هم مسکن مناسب از دسترس اکثریت جامعه کاملا دور و هم اقتصاد قفل شود. در نتیجه هر دم بر دامنه سکونت غیررسمی نهتنها در پیرامون؛ بلکه در داخل شهرها افزوده شد؛ اما آیا این هایوهوی بر سر کنترل اجارهبها که از سوی دولت و حتی اتحادیه مشاوران املاک به راه افتاده، خبر از سیاستی مهم و باارزش میدهد که عاشقان سینهچاک بهبازارسپاری جامعه در ایران (که حتی از کشورهای مرکزی سرمایهداری که تنها اقتصاد را به بازار میسپارند، سبقت میگیرند) به خاطر آن دولت را متهم به وفانکردن به عهد میکنند؟ آمار و اطلاعات موجود غیر از این میگویند.
به این شاخصها از مرکز آمار ایران دقت کنید: بنا بر سال پایه ۱۳۹۵، در اسفند سال ۱۳۹۶ شاخص اجاره مسکونی ۱۱۱.۷، شاخص خدمات نگهداری و تعمیرات مسکونی ۱۰۹.۱، شاخص کل کالاها و خدمات ۱۱۱.۴ و شاخص کل بدون اجاره ۱۱۱.۲ بوده؛ یعنی همه چیز پایاپای پیش میرفته و حتی به دلیل پایینتربودن شاخصِ خدمات نگهداری، اجارهدادن واحد مسکونی چشماندازی انگیزهبخش داشته است.
در اسفند سال ۱۳۹۸ در مناطق شهری، شاخص اجاره مسکونی ۱۷۰.۶، شاخص خدمات نگهداری و تعمیرات مسکونی ۱۸۱، شاخص کل کالاها و خدمات و شاخص کل بدون اجاره ۲۱۴.۱ شده است؛ یعنی شاخص اجاره مسکونی ۴۳.۵ واحد از شاخص کل بدون اجاره، عقب افتاده است؛ یعنی بنا بر قاعده همترازی قیمت نسبی، باید شاخص اجاره مسکونی ۲۱۵ میشده است. در خرداد ۹۹ در مناطق شهری، شاخص اجاره مسکونی ۱۷۸.۶، شاخص خدمات نگهداری و تعمیرات مسکونی ۱۹۹.۴، شاخص کل کالاها و خدمات ۲۱۲.۸ شاخص کل بدون اجاره ۲۳۰.۲ بوده است.
بر اینها دو شاخص دیگر به نام شاخص کالا به مقدار ۲۵۰ و شاخص کالاهای بادوام (که مانند خودرو، یخچال، تلویزیون و… وارداتی یا ارزبر هستند) را به مقدار ۳۵۴.۳ میافزاییم تا تحلیل ما کامل شود. همانطور که میبینیم، در مدت سه ماه وضعیت بسیار نامتوازنتر شده است؛ مقدار فاصله شاخص اجاره مسکونی با خدمات نگهداری و تعمیرات مسکونی ۲۰.۸ واحد، با شاخص کل بدون اجاره ۵۱.۶ واحد، با شاخص کالاها ۷۱.۶ واحد و با شاخص کالاهای بادوام ۱۷۵.۷ است. به عبارت دیگر با این شاخص اجاره، صاحبخانه با اجارهبهای دریافتیاش (شاخص ۱۷۸.۶) دیگر نه درآمدی کافی برای خدمات (حقالزحمه) تعمیرات (شاخص ۱۹۹.۴) دارد، نه با شاخص کالای ۲۵۰ در صورت خرابشدن تأسیسات ساختمان میتواند آنها را عوض کند؛ چه رسد که بخواهد با شاخص کالاهای بادوام به مقدار ۳۵۴.۳، وضع زندگی خود را بهبود بخشد و برای فرزندانش جهیزیه و… تهیه کند که اگر وسیلهای از کار بیفتد، امکان جایگزینی ندارد.
در واقع هیچگاه در سالهای اخیر نرخ اجارهبهای مسکونی از تورم پیشی نگرفته است که نیاز جدی به کنترل آن باشد و اعلام حد ۲۵درصدی ازدیاد در شهر تهران و ۲۰ درصد برای کلانشهرهای دیگر یک حرکت نمادین است که در حد نمادین هم باید از آن استقبال کرد تا برخی موجران هم دست از پا خطا نکنند؛ اما این استقبال نمادین نباید هیچکس را گول بزند که نظام نهادی و ساختمان مسکونی استیجاری (به دلیل نبود امکان تعمیر) در ایران در حال ریزش است و دلیل آن ناتوانی دولت در مهار تورم کالاهایی غیر از مسکن است؛ درحالیکه افزایش درآمدها برای اکثریت مردم به گرد ازدیاد قیمتها هم نمیرسد. این موضوع نهتنها برای مزدبگیران صادق است؛ بلکه وقتی شاخص خدمات را در خرداد ۹۹ به میزان ۱۷۸.۹ با شاخص کالاها به میزان ۲۵۰ مقایسه کنیم، عقبماندگی حقالزحمه نیروی انسانی خودفرما هم آشکار میشود.
این ریزش نظام استیجار در ایران بیشک در کوتاهمدت (یکی، دو سال آینده) خود را آشکار خواهد کرد؛ مگر آنکه برنامه جامعی درباره آن تدوین شود که پرداختن به آن در این یادداشت نمیگنجد. دراینمیان به طور مثال سیاستی مؤثر در گذشته ولی بیفایده درحالحاضر، به نام مالیات بر خانههای خالی در کوس و کرنا دمیده میشود؛ گویا اگر مالکان این واحدهای مسکونی خالی اگر میتوانستند آنها را به فروش برسانند یا اجاره دهند، این کار را نمیکردند. کافی است به رسیدن بهای یک واحد مسکونی ۹۰مترمربعی به ۱۳.۷ برابر درآمد متوسط یک خانوار شهری توجه کنند تا بدانند درحالیکه متوسط مساحت بسیاری از واحدهای مسکونی خالیمانده بیش از ۱۴۰ مترمربع است، تنها بهای متوسط یک واحد مسکونی ۱۴۰مترمربعی در شهر تهران بیش از ۲۱ برابر و در منطقه یک تهران بیش از ۳۰ برابر درآمد متوسط یک خانوار شهری تهرانی است و چقدر این سیاست مالیاتی برای خرید و اجاره چنین واحدهایی به مردم و کاهش اجارهبها به یک شوخی تلخ شبیه است.
یا در همان حالی که گفته میشود دلیل جهش حبابی بهای مسکن، کژکارکردی بازار مسکن بر اثر غلبه ارزش دارایی بر مصرفی بوده، فروش متری مسکن و مستغلات و حتی املاک دولتی در بورس مطرح میشود؛ یا آنکه تراکمفروشی که مایه اصلی بحران مسکن بوده، دوباره در دستور کار قرار میگیرد. از سوی دیگر با شگفتی فراوان دوباره هایوهوی درباره درستی پروژه موسوم به مسکن مهر به راه افتاده و ادامه آن با نام پروژه موسوم به مسکن ملی در دستور کار قرار گرفته است.
به کوتاهی باید گفت اگر این پروژه درست بود پس چرا با وجود تکمیل و واردشدن آن به بازار که بهخصوص از سال ۱۳۹۶ صورت گرفت، وضعیت مسکن این گونه شده است؟ در واقع میتوان گفت پروژه مهر بزرگترین پروژه بنّایی کشور تاکنون بوده و نه مسکن؛ چون مسکن یعنی سرپناهی با خدمات شهری و ارتباط سریع با محل کار و در کلانشهرها چنین مسکنی فراهم نشده است. به همین دلیل پس از مکثی که در افزایش قیمت مسکن بهوجود آمد، دوباره جهش در آن در تهران رخ داد و بعد با آزادسازی معاملات در مسکن مهر، افزایش تقلبی بهای مسکن از تهران به پیرامون آن و کل ایران سرایت کرد تا جهش چند صددرصدی بهای مسکن در سکونتگاههای غیررسمی و مسکن مهر، بهای آنها را هم از توان اکثریت مردم بیشتر کند.
از همین رو است که برخلاف اهداف پروژه موسوم به مسکن مهر، نسبت اجارهنشینی بهطور شتابان در شهرهای مرکزی در حال افزایش است و مردم حاضرند در شهری چون تهران خانههای قمر خانم جدید را راهاندازی کنند و حتی به پشتبام و مغازه خوابی روی آورند نه مسکن مهر. چون در آن نهتنها خدمات لازم و حملونقل مناسب فراهم نشده، بلکه مسکن در پیرامون هم گران شده و هم تا دامنه بیش از ۴۰کیلومتری تهران هم امکان سکونت غیررسمی وجود ندارد. حال چرا همچنان گروهی همصدا با پیمانکاران مسکن مهر (که اصرار دارند انبوهساز نامیده شوند) از پروژههای موسوم به مسکن مهر و ملی دفاع میکنند، شگفتیآور نیست چون انتظاری بیش از این از آنها نمیرود و تنها خنده تلخ را موجب میشود.
دراینباره در جاهای مختلف سخن گفتهام که راهحل مشکل بخش مسکن در ایران عمل به طرح جامع مسکن (۱۳۸۴) بود که در آن برپایی نظام استیجار هم پیشبینی شده بود ولی پروژه موسوم به مسکن مهر کنار گذاشته شد. بعد عمل به بازنگری طرح جامع مسکن (۱۳۹۴) میتوانست نجاتدهنده باشد که آن هم ابتدا با طرح پروژه موسوم به بازآفرینی شهری (با قول ایجاد سالانه ۳۰۰ هزار شغل) و بعد پروژه موسوم به مسکن ملی کنار گذاشته شد.
در اینجا میخواهم شگفتی خود را از تکرار شیوه کتمان گسترش سکونتگاههای غیررسمی در گذشته (در دهه ۱۳۷۰) و برچسب سیاهنمایی به گویندگان آن ابراز کنم که این بار درباره پشتبام و مغازهخوابی و امثال آن بهصورت کمدی تکرار میشود که «اصلا امکان واگذاری اجارهای پشتبام وجود ندارد». چرا کمدی است؟ چون چند دهه کار کارشناسی یک جمع و پیگیری در حوزه عمومی (که کاری سخت در این روزگار است) بالاخره به سند ملی توانمندسازی و ساماندهی سکونتگاههای غیررسمی انجامید و سازمانی که اکنون نام بیمسمای شرکت بازآفرینی شهری را یدک میکشد، مسئول شناسایی و احصای انواع سکونتگاههای غیررسمی و ناکارآمد شد تا آنها را از طریق برنامهریزیهای شهری و مسکن توانمندسازی و ساماندهی کند.
از جمله سندهایی که این شناسایی را برای آن سازمان به انجام رسانده و چارچوب برنامه آن را با طبقهبندی محلات شهر تهران ارائه کرده «طرح ساماندهی سکونتگاههای غیررسمی تهران و البرز» (مهندسین مشاور عرصه، ۱۳۹۵) است که مصوبه ستاد شهرستان تهران را هم دارد. در این طرح که تا تاریخ ۱۱ تیر ۱۳۹۹ در درگاه رسمی وزارت راه و شهرسازی وجود داشت، به روشنی نام محلاتی که دارای پشتبامخوابی و دیگر ناهنجاریها و آسیبها هستند، آمده است.
در طرح جامع مسکن ساختار نظام استیجار در ایران و ساختار نهادی توانمندسازی و ساماندهی سکونتگاههای غیررسمی ارائه شده بود و در بازنگری طرح جامع مسکن کامل و دقیق و در طرح اخیر به برنامه عمل نزدیک شد اما همگی به دور ریخته شدند. این نکته هم گفتنی است که طرح نظام استیجار در ایران از تدوین برنامه مسکن در برنامه اول توسعه یا بیش از ۳۲ سال پیش در دستور کار قرار داشته است. یا سیاست کوچکسازی واحدهای مسکونی از همان زمان در دستور کار قرار گرفت اما بورژوازی مستغلات رانتی توانست جهت قوانین و برنامهها را به بزرگسازی تغییر دهد تا آنقدر واحد بزرگ مسکونی و واحدهای تجاری خالی متعلق با بانکها ساخته شود که بتوانند نظام اقتصادی ایران را به گروگان بگیرند.
آیا ابراز بیاطلاعی از این همه و اکتفا به پروژه موسوم به مسکن ملی، مالیات بر خانههای خالی و… کمدی نیست؟ هگل در کتاب عقل در تاریخ (ترجمه حمید عنایت) میگوید (نقل به مضمون): به فرمانروایان و کشورداران اغلب اندرز میدهند که از تجربههای تاریخ پند بگیرند. ولی آنچه تجربه و تاریخ به ما میآموزد، این است که آنها هرگز چیزی از تاریخ یاد نگرفتهاند، وگرنه این همه فجایع تاریخی تکرار نمیشد.
سخت بود نوشتهتون… ما آدمهای عادی یه کم سخت ه برامون… کاش توی ویدئویی چیزی، گام به گام توضیح میدادید که عموم مردم بفهمند و بگید که مطالبهی عمومی هم باید تمرکزش رو بذاره روی چی.