بحران مسکن و همدستی دولت و بازار

به رسم معهود دهه‌های گذشته باز بحرانی بزرگ لازم بود تا سوالاتی اولیه درباره کیفیت ساخت ساختمان‌های نوساز و بحران مسکن و آمادگی دولت برای مقابله با بحران مجال طرح پیدا کند. بااین‌حال زمانی کوتاه کافی بود تا این سوالات به دلیل حضور پروژه‌های مسکن مهر سرپل‌ذهاب در کانون بحران، عمدتا بر مسکن مهر و عملکرد دولت محمود احمدی‌نژاد در این حوزه متمرکز شود و عمومیت بحران به دست فراموشی سپرده شود.

در این یادداشت با بررسی مسئله مسکن مهر به عنوانی جزئی از مسئله بزرگ‌تر مسکن در ایران خواهیم دید که بحران اساسی در حکم‌رانی و سیاست‌گذاری است و این بحران بی‌توجه به فجایع طبیعی یا ناملایماتی که خود بر مردم وارد می‌کند به حیات خود ادامه می‌دهد.

چرا مسکن مهر؟

مسکن مهر پاسخی دم‌دستی به مشکلی بنیادین بود: افزایش سهم زمین در هزینه‌های ساخت و ساز مسکن. این افزایش سهم در همه دوره‌های افزایش تقاضا برای مسکن رخ می‌دهد و دلیل آن نیز محدودیت عرضه زمین و ناممکن‌بودن افزایش عرضه آن متناسب با افزایش قیمت است. چنین طبیعتی منشا اصلی آن چیزی است که از آن به عنوان سوداگری در بازار زمین و مسکن یاد می‌شود. افزایش سوداگری در بازار زمین و مسکن سبب می‌شود بخش زیادی از سرمایه اندوخته طبقات ثروتمند در جستجوی سود بیشتر راهی بازار مسکن شود و از این رهگذر با افزایش قیمت بر سود خرید و فروش خود بیفزاید. در این شرایط سود اصلی حاصل از ساخت و ساز نه در بهره‌وری ناشی از افزایش تولید که در افزایش سهم زمین برای مثال از طریق ساخت‌ واحدهای بزرگ متراژ خواهد بود. سوی دیگر این هجوم سرمایه‌های سوداگر به این بازار، خروج بخش زیادی از آنهایی است که برای نیازشان به سرپناه در بازار مسکن حضور دارند ولی دیگر توانایی خرید ندارند. به تعبیر دیگر روی دیگر افزایش سوداگری و رانت جویی در بازار مسکن، کاهش تولید مسکن ارزان و مجهز در شهرهاست.

افزایش سوداگری در بازار زمین و مسکن سبب می‌شود بخش زیادی از سرمایه اندوخته طبقات ثروتمند در جستجوی سود بیشتر راهی بازار مسکن شود و از این رهگذر با افزایش قیمت بر سود خرید و فروش خود بیفزاید.

در ایران در همه ادوار رونق بازار مسکن از سال ۱۳۷۸ تا ۱۳۹۲ دولت‌ها نه تنها تلاشی برای کنترل رانت زمین در بازار نکرده‌اند بلکه به طور غیرمستقیم منابع نفتی را نیز از طریق کانال‌های مختلف منابع بانکی به همین بازار سرازیر کرده‌اند و بر ابعاد بحران افزوده‌اند. دو نمود اصلی این بحران در آخرین دور رونق بازار مسکن به خوبی متبلور شد. افزایش واحدهای مسکونی و تجاری لوکس از یک سو و افزایش آمارهای حاشیه‌نشینی در اطراف شهرهای بزرگ از سوی دیگر. به‌ گونه‌ای که در شهر تهران تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه از سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ از ۶ درصد به ۱۵ درصد کل واحدهای مسکونی رسید.

با چنین مقدمه‌ای در نگاه اول به نظر می‌رسد مسکن مهر طرحی شجاعانه برای کاهش سهم زمین در بازار مسکن بوده است. چراکه در این طرح پیش‌بینی شده بود که زمین‌ها توسط دولت تامین شود و متقاضیان تنها هزینه ساخت را در اقساط طولانی مدت بپردازند. با این حال این طرح عظیم از آغاز طرحی شکست خورده بود. چنان‌که کمال اطهاری، اقتصاددان مسکن در همان زمان گفته بود این طرح سرنوشتی بهتر از طرح شهرهای جدید در اطراف شهرهای بزرگ نخواهد یافت و گرهی از مشکلات جویندگان مسکن نخواهد گشود. مسکن ارزان در جایی معنی‌دار خواهد بود که سهولت دسترسی به حمل‌ونقل و زیرساخت‌های شهری در آن تضمین شده باشد. در جایی که حمل‌ونقل مناسب و ارزان در دسترس نباشد، عملا امکان دسترسی به شغل نیز از بین خواهد رفت. به همین دلیل نیز چنین فضاهایی می‌توانند در زمانی کوتاه به سیاه چاله‌هایی از فقر تبدیل شوند و آن را در اشکال مختلف نیز بازتولید کنند.

در نهایت این طرح با ابعادی بسیار بزرگ و با صرف هزینه‌های فراوان به اجرا درآمد ولی برندگان اجرای این طرح عملا تنها انبوه‌سازان و پیمان‌کاران بزرگ این حوزه بودند. همان‌ها که شهرها را به دوزخ فقرا تبدیل کرده بودند، حالا در نقش پیمان‌کار برایشان در بیابان خانه می‌ساختند.

بحران ادامه دارد

حالا در ماه‌های پایانی سال ۱۳۹۶ اگرچه چهارسالی از ورود بازار مسکن به رکود می‌گذرد اما بحران مسکن همچنان ادامه دارد و مسکن مهر هم بر ابعاد آن افزوده است. آمارگیری‌های مرکز آمار همچنان نشان از رشد واحدهای خالی دارد و عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی نیز هرسال آمار جدیدی از رشد حاشیه‌نشینی ارائه می‌دهد. (۱۸ میلیون و ۱۹ میلیون)

اما کارنامه دولت حسن روحانی در این زمینه چه بوده است و چه تفاوت‌های معناداری با دولت احمدی‌نژاد داشته است؟ دولت حسن روحانی کار خود را در حوزه مسکن با شعار امیدوارکننده لزوم ساخت مسکن اجتماعی به‌جای مسکن مهر آغاز کرد و حالا در سال پنجم عمر خود بدون آنکه کوچکترین قدمی در راستای مسکن اجتماعی برداشته باشد به لزوم برج‌سازی در بافت‌های فرسوده رسیده است و سخن‌گوی دولت با شعف از آغاز نوسازی شهرها سخن می‌گوید.

واقعیت اما این است که تصور دولت روحانی از برج‌سازی در بافت‌های فرسوده شهری به همان اندازه تصور دولت احمدی‌نژاد از پروژه مسکن مهر خام و ناکارآمد است. اگر شروع پروژه مسکن مهر با ابعاد هیولاوش آن ناشی از فراموشی پروژه‌های شکست‌خورده شهرهای جدید بود، پروژه برج‌سازی در بافت‌های فرسوده نیز ناشی از فراموشی کامل پروژه مسکن اجتماعی است. ضمن آنکه برخلاف شور و شعفی که که در کلام سخن‌گوی دولت و محمدعلی نجفی شهردار تهران از سیاست جدید دولت دیده می‌شود این سیاست اساسا سیاستی جدید نیست. سال‌هاست دولت‌های مختلف در پی‌ رونق ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده شهری بوده‌اند. به گفته مجید ابراهیم‌پور آغاز این فعالیت‌ها نیز به فضای بعد از زلزله بم در سال ۱۳۸۲ برمی‌گردد. اما به‌نظر می‌رسد این سیاست‌ها به‌رغم قائل شدن انواع امتیازات برای سازندگان نهایتا ناکام بوده‌اند. آن‌گونه که ابراهیم پور روایت می‌کند تمرکز این سیاست‌ها صرفاً بر مسکن است، به طوری‌که این سیاست‌ها نه تنها توجهی به خدمات پشتیبان مسکن ندارند بلکه از راه نقض قانون (مثل تخفیف پارکینگ) شرایط زیست را برای ساکنان سخت‌تر می‌کنند. سیاست‌گذاران برای تشویق سرمایه‌گذار برای سرمایه‌گذاری در بافت‌های «فرسوده»، تنها به ایجاد رانت برای زمین‌های واقع در بافت‌های «فرسوده» از طریق افزایش تراکم، تسهیلات و تخفیفات مالی، تمرکز دارند.

مسکن راه‌حل یا ریشه بحران اقتصادی؟

در چنین شرایطی این سوال مطرح می‌شود که نکته دستور اخیر حسن روحانی برای رونق‌بخشی به ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده چیست؟ پاسخ این سوال پیش و بیش از کلی‌گویی‌هایی مانند لزوم مقاوم‌سازی ساختمان‌ها و بازآفرینی شهری در استراتژی دولت برای رشد اقتصادی از یک‌سو و نجات نظام ورشکسته بانکی کشور از سوی دیگر نهفته است. در استراتژی اقتصادی دولت دوازدهم هردو هدف فوق نیز باید به مدد خروج بازار مسکن از رکود ممکن شود. دولت حسن روحانی در حوزه رشد اقتصادی گذشته از رشد اقتصادی سال ۱۳۹۵ که یکسره مدیون افزایش صادرات نفت بود عملا دست‌آوردی نداشته است. این ناکامی دلایل عدیده ای دارد، اما یکی از دلایل آن ورشکستگی عملی نظام بانکی و ناتوانی این نظام در تامین مالی فعالیت‌های اقتصادی در کشور است.

طرح [مسکن مهر] با ابعادی بسیار بزرگ و با صرف هزینه‌های فراوان به اجرا درآمد ولی برندگان اجرای این طرح عملا تنها انبوه‌سازان و پیمان‌کاران بزرگ این حوزه بودند. همان‌ها که شهرها را به دوزخ فقرا تبدیل کرده بودند، حالا در نقش پیمان‌کار برایشان در بیابان خانه می‌ساختند.

از قضا دلیل اصلی این ورشکستگی نیز ارتباط عمیقی با رکود بازار مسکن دارد. بانک‌ها که در دوران رونق بازار مسکن با ولع فراوان به سرمایه‌گذاری مستقیم و غیرمستقیم در حوزه ساختمان روی آورده بودند با ورود این بازار به رکود تعداد فراوانی ملک روی دستشان باقی مانده و به همان میزان از دارایی‌های نقدینه‌شان کاسته شده است.

نتیجه آنکه بازار مسکن عملا منشأ سلسله‌ای از روابط بیمارگون در نظام اقتصادی و مالی ایران است. به همین دلیل نیز امید دولت این است که اگر به لطایف‌الحیلی بتواند رونقی به بازار مسکن بدهد، بانک‌ها نیز از وضعیت قفل‌شدگی فعلی درخواهند آمد و نهایتا اقتصاد تکانی خواهد خورد.

این سناریو و این شیوه نگاه به حوزه مسکن اما نه راه‌حلی برای بحران فعلی که به روایتی خود دلیل اصلی بحران است. تاکنون یکی از دلایل اصلی ناکامی پروژه‌های نوسازی بافت‌های فرسوده ناتوانی ساکنان فعلی در هرگونه هزینه برای تغییر وضعیت‌شان بوده است. به بیان دیگر تقاضای موثری برای نوسازی واحدهای مسکونی در بافت‌های فرسوده وجود نداشته است. روشن است که در دولت حسن روحانی نیز وضعیت تقاضای مسکن مدام بدتر شده است. پس این برج‌ها برای که قرار است ساخته شود و با کدام منابع؟ برج‌هایی که برای ارزان‌بودن لاجرم متراکم خواهند بود و در فقر شدید زیرساخت و دسترسی در بافت‌های فرسوده، خود می‌توانند تهدیدی مضاعف برای زلزله باشند.

به‌هرحال تجربه پروژه نواب در تهران نشان داده است مشتریان برج‌های کذایی در بافت‌های فرسوده ساکنان فعلی این محلات نخواهند بود و این ساکنان نیز رفته‌رفته به شمار جمعیت حاشیه‌نشینان اضافه خواهند شد. به همین‌خاطر به نظر می‌رسد برخلاف فریادهای ابتدایی دولتمردان پس از زلزله ویرانگر کرمانشاه، تا اطلاع ثانوی تنها اقدام دولت‌ها اعلام افزایش آمار حاشیه‌نشینان و واحدهای خالی از سکنه در شهرها خواهد بود.

راه‌حل بحران چیست؟

طرح راه‌حل در جایی که یک سمت آن لابی قدرتمند سازندگان مسکن، ملاکان، شهرداری‌های معتاد به سرریز بازار مسکن و بانک‌های دولتی و غیردولتی هستند و سمت دیگر آن متقاضیان بی‌صدای مسکن و نهادهای مدنی نحیف آنان است کار آسانی نیست. اما در هر صورت مرزهای انواع بحران‌های شهری مانند اختلاف طبقاتی، ناتوانی تامین سرپناه مناسب و نبود اطمینان از مقاومت سازه‌ای ساخت‌سازهای فعلی به جایی رسیده است که شنیدن صدای گروه‌های مختلف شهروندان در واقع یگانه راه‌حل است. به بیان دیگر اجتماعی‌کردن مسئله مسکن، که می‌تواند به فراخور شهرها با صلاح دید نهادهای مدنی ابعاد مختلفی داشته باشد.

یک راه‌حل میانی می‌تواند بسط همان ایده‌ای باشد که در ابتدای دولت یازدهم از قول عباس آخوندی نقل شد: مسکن اجتماعی…ایده اصلی مسکن اجتماعی تامین واحدهای مسکونی قابل خرید یا اجاره از طرف کارگران (اعم از کارگر و کارمند) در محل‌هایی نزدیک به محل کارشان است.

برای مثال یک راه‌حل میانی نیز می‌تواند بسط همان ایده‌ای باشد که در ابتدای دولت یازدهم از قول عباس آخوندی نقل شد: مسکن اجتماعی. ممکن است این واژه در بیان عباس آخوندی صرفا لغزشی زبانی بوده باشد، با این حال ایده اصلی مسکن اجتماعی تامین واحدهای مسکونی قابل خرید یا اجاره از طرف کارگران (اعم از کارگر و کارمند) در محل‌هایی نزدیک به محل کارشان است. بدیهی است چنین ایده‌ای زمین تا آسمان با مسکن مهر و برج‌سازی در بافت فرسوده متفاوت است. چرا که اولی ارتباطی با نزدیکی به محل کار ندارد و دومی در وسع محروم‌ترین اقشار نیست.

در کوتاه مدت همچنین وضع قوانین و اعمال سیاست‌های مالیاتی و با جهت‌گیری توزیعی مشخص به سوی گروه‌های محروم می‌تواند گامی دیگر باشد. از جمله این قوانین می‌توان به قوانین نظارتی بر نرخ‌های اجاره اشاره کرد که با تعیین سقف‌های تغییر نرخ و افزایش مدت‌زمان اجاره نشینی تا حد زیادی اخراج دائمی فرودستان از بازارها را کنترل خواهد کرد. در حوزه مالیات‌ها نیز مالیات‌هایی که مالکان واحدهای خالی از سکنه را وادار به ارائه املاکشان به بازار کند و سهم زمین را نیز از هزینه ساخت واحدهای مسکونی کاهش دهد مثال‌ دیگری از این سیاست‌گذاری‌‌ها است؛ مالیات‌هایی که هم اثر تشویقی بر تولید مسکن دارند و هم بر سوداگری حد خواهند زد.

جمع‌بندی آنکه حاصل همکاری تنگاتنگ دولت‌ها و بازار در دهه‌های گذشته شکل‌گیری گروه‌هایی قدرتمند از یک‌سو و ترکیبی از فساد ساختاری و اتلاف بی‌پایان منابع از سوی دیگر بوده است. در چنین شرایطی اگرچه نمونه‌های سیاست‌های جایگزین فراوان است، اما چگونگی پیشبرد آنها خود قصه‌ای دیگر است که به بحث و گفت‌وشنودهای بیشتری در میان نیروهای مختلف جامعه نیاز خواهد داشت.