سونامی مال‌ها در تهران
گسترش مال‌ها و ساخت مجتمع‌های بزرگ تجاری، تأثیر زیادی بر زندگی شهروندان تهرانی و دیگر کلان‌شهرها داشته است. تأثیراتی که نه تنها از نظر اقتصادی بلکه در تغییر شیوه زندگی و زیست شهری هم دیده می‌شود.
سیمای تهران به واسطه تغییراتی که از اواخر سال ۸۹ در نوع پروانه‌های ساختمانی صادره از طرف شهرداری به‌وجود آمد، به طرز چشم‌گیری عوض شد و در منظر جدید شهر، شاهد ظهور برج‌های چندمنظوره‌ای (مال‌ها) هستیم که اکنون به یکی از پدیده‌های اصلیِ مبلمان شهر تهران تبدیل شده‌اند۱. مدتی است که روند سرمایه‌گذاری‌ها در تهران از شاخه مسکونی‌سازی به مال‌سازی تغییر کرده است.
تا قبل از دهه ۹۰، سالانه حداکثر سه تا پنج درصد از پروانه‌های ساختمانی صادر شده را پروانه‌های تجاری تشکیل می‌دادند. در حالی‌که از سال ۹۰، به تدریج سهم پروانه‌های تجاری در مقابل مسکونی بیشتر شده، به‌طوری که در سال‌های ۹۳ و ۹۴ حجم پروانه‌های ساخت و ساز تجاری به ۱۰ درصد در سال افزایش پیدا کرده است و اکثر مجوزهای صادر شده نیز برای احداث «مال» بوده استبر اساس گزارش مرکز آمار ایران تنها در سال ۹۱، ۳۲۱ ساختمان با کاربری تجاری احداث شده که در سال ۹۲ به بهره‌برداری رسیده‌اند۲. در ادامه همین گزارش آمده است که در سال ۹۲، شهرداری تهران مجوز احداث ۱۲۷ ساختمان تجاری جدید را صادر کرده است. همچنین در مصاحبه فصلنامه “تازه‌های اقتصاد” با برخی از مقامات اسبق مدیریت شهری در رابطه با روند تجاری سازی در تهران آمده است که تا قبل از دهه ۹۰، سالانه حداکثر سه تا پنج درصد از پروانه‌های ساختمانی صادر شده را پروانه‌های تجاری تشکیل می‌دادند. در حالی‌که از سال ۹۰، به تدریج سهم پروانه‌های تجاری در مقابل مسکونی بیشتر شده، به‌طوری که در سال‌های ۹۳ و ۹۴ حجم پروانه‌های ساخت و ساز تجاری به ۱۰ درصد در سال افزایش پیدا کرده است. و اکثر مجوزهای صادر شده نیز برای احداث «مال» بوده است۳.
پراکندگی مال‌ها در تهران
مال، به برج ساختمانی چند منظوره‌ای گفته می‌شود که علاوه بر کارکرد معمول مراکز تجاری، مانند دارا بودن مغازه‌های فروش اجناس غیر خوراکی، مجموعه‌ای از فضاهای فرهنگی و تفریحی نظیر سینما، شهربازی، رستوران، کافی‌شاپ و فست‌فود را در خود جای می‌دهد. مال همچنین امکاناتی را ارائه می‌کند که معمولاً در سطح شهر پراکنده هستند، از جمله می‌توان به امکاناتی چون سوپرمارکت، خشکشویی، کارواش، آژانس املاک و امثالهم اشاره کرد. یکی دیگر از ویژگی مال‌ها که آنها را از مراکز خرید عادی متمایز می‌کند، وجود پارکینگ‌های عظیم در طبقات منفی‌شان است که ظرفیت بالایی برای پارک ماشین‌ها فراهم می‌کنند.
این برج‌های چند منظوره در کلانشهر تهران عمدتاً در پنج منطقه خاص متمرکز شده است. مال‌سازی به ترتیب در مناطق ۱، ۲ و ۳ به دلیل قیمت بالای زمین و به تبع گران‌قیمت بودن انواع املاک در آنها، در منطقه ۵ به دلیل تراکم بالای مسکونی و در منطقه ۲۲ به دلیل پایین بودن عوارض ساخت و تغییر کاربری پروژه‌های تجاری و چندمنظوره که موجب بازدهی بالای سرمایه‌گذاری در این منطقه می‌شود رونق دارد. در واقع بر اساس گزارش‌های رسمی از وضعیت صدور پروانه‌های ساختمانی، ۶۰ تا ۷۰ درصد مال‌های در حال ساخت، در مناطق ۱ تا ۵ و منطقه ۲۲ قرار دارند۴.
طبق تحقیقات انجام شده توسط گروهی از کارشناسان اقتصاد مسکن و شهرسازی، عواملی که سبب رونق گرفتن مال‌سازی و تجاری‌سازی در دوسه سال اخیر شده است به ترتیب عبارت‌اند از: “تبعات ناشی از رکود مسکن”، “جهش‌های پی‌درپی در قیمت زمین”، “سود دو طرفه تجاری‌سازی” و در نهایت “بستر هموار مقررات ساختمانی حاکم بر مدیریت شهری”۵.
دلایل گرایش به مال‌سازی
در رابطه با عامل اول اینطور استدلال می‌شود که چرخه‌های رونق و رکود در بازار مسکن موجب ناامنی بلند مدت این بازار برای سرمایه‌گذاران بخش مسکونی می‌شود. چرا که متقاضیان مسکن همواره نسبت به خرید مسکن با تردید مواجه‌اند. از یک طرف در زمان اوج رونق، به دلیل افزایش بیش از حد قیمت مسکن، امکان فروش (خرید از جانب متقاضیان) از بین می‌رود و از طرف دیگر در زمان رکود نیز به دلیل انتظار متقاضیان جهت کاهش بیشتر قیمت، باز هم خرید و فروش مسکن کاهش می‌یابد. و همین امر موجب وقفه یا تأخیر در گردش نقدینگی شده و شروع پروژه‌های جدید را برای سرمایه گذاران غیرممکن می‌سازد. بنابراین شرکت‌های بزرگ ساختمانی در سال‌های اخیر وارد سرمایه‌گذاری‌های تجاری شده‌اند.
عامل دوم و سوم به تبیین کشش موجود در مال‌سازی علی‌رغم هزینه‌های سنگین احداث آن که شامل هزینه‌هایی همچون خرید زمین، پرداخت عوارض و تراکم مربوط به پروانه ساختمانی و در نهایت ساخت مال می‌شود، می‌پردازد. از این منظر، یکی از دلایل گرایش به مال‌سازی، سود قابل توجهی می‌داند که به واسطه افزایش مداوم قیمت زمین از زمان شروع پروژه تا انتهای آن، تنها از محل زمین، نصیب سرمایه‌گذاران می‌شود. همچنین باید در کنار سود ناشی از فروش زمین به سود ناشی از فروش واحدهای تجاری هم اشاره کرد. به این سودآوری، “سود دوطرفه تجاری سازی” گفته می‌شود.
گزارش رسمی بانک مرکزی به نقل از فصلنامه تازه‌های اقتصاد، که مربوط به جزییات مالی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی بخش خصوصی در سال ۹۲ است، نشان می‌دهد که قیمت زمین ساختمان‌های تجاری‌ای که ساخت آنها از سال ۹۰ شروع شده بود در زمان تکمیل به طور میانگین ۲۴۱ درصد افزایش پیدایش کرده است. در حالی‌که رشد قیمت زمین در فاصله ساخت تا تکمیل ساختمان، برای ساختمان‌های مسکونی به طور متوسط ۱۱۰ درصد بوده است. همچنین طبق ارقام رسمی منتشر شده از مرکز آمار، متوسط قیمت زمین مورد استفاده برای ساخت مال در تهران مترمربعی ۱۵ میلیون تومان ارزش داشته در حالی‌که زمین مسکونی با قیمت میانگین متری شش میلیون تومان ارزش داشته است.
عامل چهارم، یعنی “بستر هموار مقررات ساختمانی حاکم بر مدیریت شهری” است که بستر لازم را برای سرمایه‌گذاری در حوزه تجاری‌سازی فراهم آورده است. حمایت شهرداری‌ها عمدتاً از طریق تغییر کاربری زمین و افزایش تراکم ساختمانی، زمینه‌ساز سرمایه‌گذاری در بلندمرتبه‌سازی‌های تجاری را به وجود آورد. در واقع بیش از ۵۰ درصد منابع تأمین مالی شهرداری تهران از محل ساخت و ساز است و با توجه به رکود ساخت و سازهای مسکونی در دو سه سال اخیر، شهرداری سعی کرده است کسری درآمد خود را به واسطه تجاری‌سازی جبران کند.
آنچه مال‌سازی را از مسکونی‌سازی متمایز می‌کند، به تفاوت قیمت زمین و عوارض مربوط می‌شود. سرمایه‌گذار برای ساخت مال باید حداقل نیم‌هکتار (معادل ۵۰۰۰ مترمربع) زمین یعنی چیزی معادل ۱۰ برابر زمین مورد نیاز برای ساخت یک ساختمان مسکونی ۴ طبقه هشت واحدی در اختیار داشته باشد. اما صرف زمین بزرگ برای اخذ مجوز مال سازی کافی نیست، کاربری این زمین‌ها نیز باید تجاری تعریف شده باشد شهرداری جهت صدور پروانه کاربری تجاری برای چنین زمین‌هایی میلیاردها تومان عوارض دریافت می‌کند. این در حالی است که درآمد شهرداری از مسکونی‌سازی در حد چند میلیون و حداکثر چند ۱۰ میلیون تومان است۶.
پیامدهای ساخت بی‌رویه مال
با توجه به نیاز نجومی به سرمایه و نقدینگی برای احداث یک مجتمع تجاری چند منظوره، می‌توان بازار ساخت مال را یک بازار انحصاری تلقی کرد؛ چرا که منابع سنگین مورد نیاز از جمله در اختیار داشتن قطعه زمین بزرگ، هزینه‌های احداث و همچنین عوارض اخذ پروانه کاربری تجاری و تراکم مربوطه، عملاً راه ورود سازنده‌های جزء به این بازار را بسته است. بررسی‌ها هم نشان داده است که عموماً شرکت‌های ساختمانی بزرگ و وابسته به نهادهای مالی عمومی و شبه دولتی سازندگان اصلی این سازه‌ها را تشکیل می‌دهند.
ازطرف دیگر همانطور که اشاره شد بیشتر این مال‌ها در مناطق ۱ تا ۵ احداث شده‌اند. و در این مناطق، برج‌های جدید در مجاورت مجتمع‌های تجاری قدیمی و یا در مناطقی احداث شده‌اند که ظرفیت بازار کالا و خدمات به اشباع رسیده و عملاً از جانب تقاضا کششی وجود ندارد؛ همین امر موجب شکل گیری پدیده “مغازه خالی” در داخل برج‌ها و از طرف دیگر کساد شدن کسب و کار مغازه‌داران خُرد شده است. با این وصف به نظر می‌رسد مغازه‌داران بیشتر باید نگران هجوم و ساخت بی‌رویه‌ی مراکز تجاری باشند که با تجمیع امکانات پراکنده در سطح شهر مورد استقبال شهروندان قرار گرفته و بازدید بیشتری از آنها به عمل می‌آید تا فی‌المثل دستفروشانی که ادعا می‌شود به واسطه عرضه کالای هم‌جنس مغازه و قیمت نازل‌تر، موجب از دست رفتن مشتریان مغازه‌ها می‌شوند.
۱- فصلنامه تازه‌های اقتصاد، زمستان ۹۳-بهار ۹۴، شماره ۱۴۴ http://t-e.mbri.ac.ir/userfiles/file/144.pdf
۲- به گزارش ایسنا http://www.isna.ir/news/95062415527
۳- تازه‌های اقتصاد، همان
۴- دنیای اقتصاد به گزارش سایت بلدیه http://www.baladiye.com/fa/doc/news/32806
۵- تازه‌های اقتصاد، همان.
۶- همان
این نوشته از نظر آمار خوب بود ولی می توانست مضررات و نکته های مثبت مال ها را بیشتر بررسی کند. خصوصا تاثیر آن بر سبک زندگی
مطالب بیان شده و مضررات مال‌ها برای مراکز تجاری دیگر هم صحیح است، اما از چند دیدگاه بوجود آمدن مال‌ها مفید است:
۱- از دید مصرف کننده، مال‌ها مراکز زیباتر، با پارکینگ و دسترسی بهتر و معمولا دارای مغازه‌های بسیار بزرگی هستند که برندها میتوانند محصولات خودشان را بدون واسطه، با بهترین کیفیت و خدمات و تجربه خریدی خوب عرضه کنند. برای مثال برند ال سی وایکیکی ترکیه که لباسهایی با قیمت کمتر از ۱۵۰ هزار تومان دارد با حضور در مال‌های مختلف سراسر شهر توانسته نیاز طبقه متوسط را پوشش دهد و جایگزین اجناس چینی کم کیفیتی شوند که مغازه‌های کوچک برای پوشش هزینه‌های خود مجبورند با چند برابر قیمت خرید عرضه کنند.
۲- از دید تولید کنندگان داخلی حضور برندها در این مال‌ها و عرضه اجناس بدون واسطه میتواند کمک بزرگی برای تولید داخل باشد برای مثال اولین مغازه درب ورودی مال کوروش به نیکوتن پوش واگذار شده که فروش بالای این مغازه کمک بزرگی به یکی از معدود تولیدکنندگان پوشاک کشور کرده است.
۳- از دید مصرف کننده فرهنگی، مال‌ها با تجمیع امکانات رستوران، کافی شاپ، مرکز خرید، سینما، کنسرت، شهربازی میتوانند یک تجربه لذت بخش را برای یک بعد از ظهر خانواده بوجود آورند، چیزی که در تهران بسیار کمیاب است محلی است برای گذراندن اوقات فراغت و این مال‌ها میتوانند اوقات فراغت بسیاری را پر کنند.
آرش جان من با نظرت کمی مخالفم. ۱- من ساکن شهر کوچکی در شمال غربی ترین نقطه ی کشور هستم (چایپاره). داماد ما دو مغازه ی پوشاک داره که جنس هاش را به دلیل نزدیکی به ترکیه از اونجا می آره. ال سی والکیکی در ترکیه برندی است که کیفیت محصولات آن متوسط به پایین است. حتی اگر به سایتشان هم سر بزنید و قیمت ها را با قیمت های ایران مقایسه کنید می بینید که در ایران تقریبا ۸۵ دصد بر روی قیمت ها می کشند.یعنی برای طبقه ی متوسط ما قیمت گذاری منصفانه ای نیست. اینکه برندی در یک مال حضور داشته باشه به معنی کیفیت و قیمت مناسب نیست.(این خود مسئله ای جدا است که بررسی جداگانه ای می خواهد)
۲- در مورد تولیدات داخلی ان نوع برند طلبی بیشتر به تولید داخلی ضربه می زند. کمتر تولدان داخلی است که می تواند با این برندها رقابت کند. مثلا برند سالیان که داخلی است و کیفیت پوشاک عالی دارد در مقابل برندهای خارجی به زحمت و با پشتیبانی سرمایه داران می تواند رقابت کند.
۳- در این مورد با تو موافق هستم. راحت طلبی انسان امروزی مال های را جایی ایده آل برای ما تبدیل کرده است. ولی اینکه چنین مراکزی و گشتن در آن بای ما لذت و تفریح باشد بیشتر محصول رسانه ها و تبلیغات است. آنها برای ما مکان لوکس، برند، نوع تفریح و … را معرفی می کنند و در ما نیاز می آفرینند و برای جوامع امروزی سخت است که با آنها مقابله کند. و از طرفی مقایسه بازار سنتی و سقف پوشیده ی شهر های ما با این دپارتمان های تجاری تناقض عمیقی را در جامعه ی ما آشکار می سازد