سونامی مال‌ها در تهران

سیمای تهران به واسطه تغییراتی که از اواخر سال ۸۹ در نوع پروانه‌های ساختمانی صادره از طرف شهرداری به‌وجود آمد، به طرز چشم‌گیری عوض شد و در منظر جدید شهر، شاهد ظهور برج‌های چندمنظوره‌ای (مال‌ها) هستیم که اکنون به یکی از پدیده‌های اصلیِ مبلمان شهر تهران تبدیل شده‌اند۱. مدتی است که روند سرمایه‌گذاری‌ها در تهران از شاخه مسکونی‌سازی به مال‌سازی تغییر کرده است.

بر اساس گزارش مرکز آمار ایران تنها در سال ۹۱، ۳۲۱ ساختمان با کاربری تجاری احداث شده که در سال ۹۲ به بهره‌برداری رسیده‌اند۲. در ادامه همین گزارش آمده است که در سال ۹۲، شهرداری تهران مجوز احداث ۱۲۷ ساختمان تجاری جدید را صادر کرده است. همچنین در مصاحبه فصلنامه “تازه‌های اقتصاد” با برخی از مقامات اسبق مدیریت شهری در رابطه با روند تجاری سازی در تهران آمده است که تا قبل از دهه ۹۰، سالانه حداکثر سه تا پنج درصد از پروانه‌های ساختمانی صادر شده را پروانه‌های تجاری تشکیل می‌دادند. در حالی‌که از سال ۹۰، به تدریج سهم پروانه‌های تجاری در مقابل مسکونی بیشتر شده، به‌طوری که در سال‌های ۹۳ و ۹۴ حجم پروانه‌های ساخت و ساز تجاری به ۱۰ درصد در سال افزایش پیدا کرده است. و اکثر مجوزهای صادر شده نیز برای احداث «مال» بوده است۳.
پراکندگی مال‌ها در تهران
مال، به برج ساختمانی چند منظوره‌ای گفته می‌شود که علاوه بر کارکرد معمول مراکز تجاری، مانند دارا بودن مغازه‌های فروش اجناس غیر خوراکی، مجموعه‌ای از فضاهای فرهنگی و تفریحی نظیر سینما، شهربازی، رستوران، کافی‌شاپ و فست‌فود را در خود جای می‌دهد. مال همچنین امکاناتی را ارائه می‌کند که معمولاً در سطح شهر پراکنده هستند، از جمله می‌توان به امکاناتی چون سوپرمارکت، خشکشویی، کارواش، آژانس املاک و امثالهم اشاره کرد. یکی دیگر از ویژگی مال‌ها که آن‌ها را از مراکز خرید عادی متمایز می‌کند، وجود پارکینگ‌های عظیم در طبقات منفی‌شان است که ظرفیت بالایی برای پارک ماشین‌ها فراهم می‌کنند.
این برج‌های چند منظوره در کلانشهر تهران عمدتاً در پنج منطقه خاص متمرکز شده است. مال‌سازی به ترتیب در مناطق ۱، ۲ و ۳ به دلیل قیمت بالای زمین و به تبع گران‌قیمت بودن انواع املاک در آن‌ها، در منطقه ۵ به دلیل تراکم بالای مسکونی و در منطقه ۲۲ به دلیل پایین بودن عوارض ساخت و تغییر کاربری پروژه‌های تجاری و چندمنظوره که موجب بازدهی بالای سرمایه‌گذاری در این منطقه می‌شود رونق دارد. در واقع بر اساس گزارش‌های رسمی از وضعیت صدور پروانه‌های ساختمانی، ۶۰ تا ۷۰ درصد مال‌های در حال ساخت، در مناطق ۱ تا ۵ و منطقه ۲۲ قرار دارند۴.
طبق تحقیقات انجام شده توسط گروهی از کارشناسان اقتصاد مسکن و شهرسازی، عواملی که سبب رونق گرفتن مال‌سازی و تجاری‌سازی در دوسه سال اخیر شده است به ترتیب عبارت‌اند از: “تبعات ناشی از رکود مسکن”، “جهش‌های پی‌درپی در قیمت زمین”، “سود دو طرفه تجاری‌سازی” و در نهایت “بستر هموار مقررات ساختمانی حاکم بر مدیریت شهری”۵.

دلایل گرایش به مال‌سازی
در رابطه با عامل اول اینطور استدلال می‌شود که چرخه‌های رونق و رکود در بازار مسکن موجب ناامنی بلند مدت این بازار برای سرمایه‌گذاران بخش مسکونی می‌شود. چرا که متقاضیان مسکن همواره نسبت به خرید مسکن با تردید مواجه‌اند. از یک طرف در زمان اوج رونق، به دلیل افزایش بیش از حد قیمت مسکن، امکان فروش (خرید از جانب متقاضیان) از بین می‌رود و از طرف دیگر در زمان رکود نیز به دلیل انتظار متقاضیان جهت کاهش بیشتر قیمت، باز هم خرید و فروش مسکن کاهش می‌یابد. و همین امر موجب وقفه یا تأخیر در گردش نقدینگی شده و شروع پروژه‌های جدید را برای سرمایه گذاران غیرممکن می‌سازد. بنابراین شرکت‌های بزرگ ساختمانی در سال‌های اخیر وارد سرمایه‌گذاری‌های تجاری شده‌اند.
عامل دوم و سوم به تبیین کشش موجود در مال‌سازی علی‌رغم هزینه‌های سنگین احداث آن که شامل هزینه‌هایی همچون خرید زمین، پرداخت عوارض و تراکم مربوط به پروانه ساختمانی و در نهایت ساخت مال می‌شود، می‌پردازد. از این منظر، یکی از دلایل گرایش به مال‌سازی، سود قابل توجهی می‌داند که به واسطه افزایش مداوم قیمت زمین از زمان شروع پروژه تا انتهای آن، تنها از محل زمین، نصیب سرمایه‌گذاران می‌شود. همچنین باید در کنار سود ناشی از فروش زمین به سود ناشی از فروش واحدهای تجاری هم اشاره کرد. به این سودآوری، “سود دوطرفه تجاری سازی” گفته می‌شود.
گزارش رسمی بانک مرکزی به نقل از فصل‌نامه تازه‌های اقتصاد، که مربوط به جزییات مالی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی بخش خصوصی در سال ۹۲ است، نشان می‌دهد که قیمت زمین ساختمان‌های تجاری‌ای که ساخت آن‌ها از سال ۹۰ شروع شده بود در زمان تکمیل به طور میانگین ۲۴۱ درصد افزایش پیدایش کرده است. در حالی‌که رشد قیمت زمین در فاصله ساخت تا تکمیل ساختمان، برای ساختمان‌های مسکونی به طور متوسط ۱۱۰ درصد بوده است. همچنین طبق ارقام رسمی منتشر شده از مرکز آمار، متوسط قیمت زمین مورد استفاده برای ساخت مال در تهران مترمربعی ۱۵ میلیون تومان ارزش داشته در حالی‌که زمین مسکونی با قیمت میانگین متری شش میلیون تومان ارزش داشته است.

عامل چهارم، یعنی “بستر هموار مقررات ساختمانی حاکم بر مدیریت شهری” است که بستر لازم را برای سرمایه‌گذاری در حوزه تجاری‌سازی فراهم آورده است. حمایت شهرداری‌ها عمدتاً از طریق تغییر کاربری زمین و افزایش تراکم ساختمانی، زمینه‌ساز سرمایه‌گذاری در بلندمرتبه‌سازی‌های تجاری را به وجود آورد. در واقع بیش از ۵۰ درصد منابع تأمین مالی شهرداری تهران از محل ساخت و ساز است و با توجه به رکود ساخت و سازهای مسکونی در دو سه سال اخیر، شهرداری سعی کرده است کسری درآمد خود را به واسطه تجاری‌سازی جبران کند.
آنچه مال‌سازی را از مسکونی‌سازی متمایز می‌کند، به تفاوت قیمت زمین و عوارض مربوط می‌شود. سرمایه‌گذار برای ساخت مال باید حداقل نیم‌هکتار (معادل ۵۰۰۰ مترمربع) زمین یعنی چیزی معادل ۱۰ برابر زمین مورد نیاز برای ساخت یک ساختمان مسکونی ۴ طبقه هشت واحدی در اختیار داشته باشد. اما صرف زمین بزرگ برای اخذ مجوز مال سازی کافی نیست، کاربری این زمین‌ها نیز باید تجاری تعریف شده باشد شهرداری جهت صدور پروانه کاربری تجاری برای چنین زمین‌هایی میلیاردها تومان عوارض دریافت می‌کند. این در حالی است که درآمد شهرداری از مسکونی‌سازی در حد چند میلیون و حداکثر چند ۱۰ میلیون تومان است۶.

پیامدهای ساخت بی‌رویه مال
با توجه به نیاز نجومی به سرمایه و نقدینگی برای احداث یک مجتمع تجاری چند منظوره، می‌توان بازار ساخت مال را یک بازار انحصاری تلقی کرد؛ چرا که منابع سنگین مورد نیاز از جمله در اختیار داشتن قطعه زمین بزرگ، هزینه‌های احداث و همچنین عوارض اخذ پروانه کاربری تجاری و تراکم مربوطه، عملاً راه ورود سازنده‌های جزء به این بازار را بسته است. بررسی‌ها هم نشان داده است که عموماً شرکت‌های ساختمانی بزرگ و وابسته به نهادهای مالی عمومی و شبه دولتی سازندگان اصلی این سازه‌ها را تشکیل می‌دهند.
ازطرف دیگر همانطور که اشاره شد بیشتر این مال‌ها در مناطق ۱ تا ۵ احداث شده‌اند. و در این مناطق، برج‌های جدید در مجاورت مجتمع‌های تجاری قدیمی و یا در مناطقی احداث شده‌اند که ظرفیت بازار کالا و خدمات به اشباع رسیده و عملاً از جانب تقاضا کششی وجود ندارد؛ همین امر موجب شکل گیری پدیده “مغازه خالی” در داخل برج‌ها و از طرف دیگر کساد شدن کسب و کار مغازه‌داران خُرد شده است. با این وصف به نظر می‌رسد مغازه‌داران بیشتر باید نگران هجوم و ساخت بی‌رویه‌ی مراکز تجاری باشند که با تجمیع امکانات پراکنده در سطح شهر مورد استقبال شهروندان قرار گرفته و بازدید بیشتری از آن‌ها به عمل می‌آید تا فی‌المثل دستفروشانی که ادعا می‌شود به واسطه عرضه کالای هم‌جنس مغازه و قیمت نازل‌تر، موجب از دست رفتن مشتریان مغازه‌ها می‌شوند.