چگونه تنفسگاه تهران تبدیل به یک معاملات ملکی بزرگ شد؟
این گزارش داستان منطقه‌ای است که قرار بود نفس‌گاه و تفرج‌گاه تهران باشد و حالا میزبان صدها برج و مال‌هایی چون ایران مال شده است. چگونه دشت‌های وسیع غرب تهران جای خود را به شهری مرتفع داد؟
دوران سبز یک شهر
به عقب برمی‌گردیم به دهه ۴۰، هنوز تهران به مناطق بیست و دوگانه تقسیم نشده بود. منطقه ۲۲ جزو اراضی بین تهران و کرج به شمار می‌رفت. بخشی از آن متعلق به دو خاندان فرمانفرمایان و فیروزگر بود و بخشی دیگر چند مالک خرد داشت و باقی فضاهای آن جنگل، رود و کوهستان بود. در سال ۱۳۴۹ زمانی که طرح جامع تهران نوشته شد، بنا به پیشنهاد کارشناسان شهری، اجتماعی مدیران ارشد تصمیم گرفتند که این منطقه تفریحی و توریستی شده و تنها در بخش‌هایی از آن شهرک‌هایی به‌صورت پراکنده برای کارمندان دولتی و مزدبگیران کم‌درآمد ساخته شود.
دهکده المپیک، شهرک‌های راه‌آهن و چشمه در همان سال‌ها برای اقشار کم درآمد و حقوق‌بگیرهای دولتی ساخته شدند. احداث دریاچه چیتگر با وسعت دو برابر امروزی از دیگر برنامه‌های آن دوره بود تا در کنار پارک چیتگر، لتمال کن، کوهسار، ارم، محور چهار باغ، مجموعه ورزشی آزادی، شهر بازی هزار و یک شهر، پردیس اسب سواری، بوستان آبشار تهران و رود دره کن، تفرج‌گاه و تنفس‌گاهی برای تهران فراهم شود.
این تصویر سبز و خوش آب و هوا از دهه ۴۰ و ۵۰ از اراضی بین تهران و کرج را به خاطر بسپارید تا به اواخر دهه ۵۰ و اوایل دهه ۶۰ برسیم. زمانی که انقلاب پیروز شد. در این زمان طرح جامع سال ۱۳۴۹ تهران تحت تأثیر شرایط روز به حاشیه رفت و بسیاری از املاک خان‌هایی که در این محدوده قرار داشت مصادره و اراضی ملی اعلام شد. اراضی ملی به این معنی این است که زمین‌هایی به نمایندگی از مردم در اختیار دولت باشد تا بعدها به فضاهای عمومی و تفریحی جمعی تبدیل شود.
با فرا رسیدن جنگ اما ورق برگشت و بیش از یک‌چهارم زمین‌های این منطقه به نیروهای مسلح برای ساخت و ساز پادگانهای نظامی داده شد. بعد از جنگ با افزایش مهاجران و نرخ باروری در عرض ۱۰ سال جمعیت رشد چشمگیری پیدا کرد. با این حال تا اواخر دهه ۷۰ منطقه‌ای به نام ۲۲ شکل نگرفته بود و فضای آن پر از زمین‌های بایر بود.
با شکل‌گیری منطقه ۲۲ در دهه ۷۰، شهرسازان در طرح جامع تهران برای منطقه ۲۲ باز همان کارکرد تفریحی، رفاهی و ورزشی را در نظر گرفتند. ۶ سال بعد طرح تفصیلی جدیدی برای منطقه ۲۲ نوشته شد ولی اهداف تعیین شده برای این منطقه باز هم تغییر نکرد. منطقه ۲۲ تنها فضایی در تهران بود که می‌توانست تفرجگاهی برای ساکنان آن باشد. ایده کارشناسان شهری این بود که فضایی تفریحی حول مرکزیت دریاچه مصنوعی با سطح ۴۰۰ هکتار و پارک جنگلی چیتگر با مساحت ۱۱۰۰ هکتار شکل بگیرد تا نمونه‌ای بی‌نظیر از طرح‌های شهری ایران باشد. در این طرح بیش از ۵۰ درصد عرصه منطقه به فضای سبز اختصاص یافت و بارگذاری جمعیت هم بین ۱۵۰ تا ۲۰۰ هزار نفر بود.
زنگ خطر به صدا در آمد
از اواخر دهه ۷۰ به یک‌باره سرنوشت منطقه ۲۲ تغییر کرد. با بررسی میزان جمعیتی منطقه ۲۲ تا اواخر دهه ۸۰، این تغییر را می‌توان بهتر درک کرد: جمعیت منطقه ۲۲ در اوایل دهه ۸۰ به ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار نفر رسید. در اواسط دهه ۸۰ انبوه‌سازی‌ها اوج گرفته و پیش‌بینی سکونت به ۶۸۰ هزار نفر رسید. اواخر دهه ۸۰ اتفاق عجیبی افتاد و به‌اندازه‌ای ساخت‌وسازها بیشتر شد که افق جمعیتی این منطقه به ۲ میلیون نفر رسید.
اما چه اتفاقی برای منطقه ۲۲ از اواخر دهه ۷۰ و اوایل دهه ۸۰ افتاد؟ چگونه برج‌ها به‌جای تنفسگاه سر به فلک گذاشتند، قوانین طرح جامع شهری را شکستند و این منطقه تبدیل به یک معاملات ملکی بزرگ شد؟ در اواخر دهه ۷۰، با توجه به الگوسازی از شهرک‌های پیش از انقلاب، با استفاده از کمیسیون ماده ۵، برخلاف طرح جامع شهری ارگان‌ها و نهادهایی اقدام به شهرک‌سازی کردند. ۱۴ شهرک با مجوز رسمی و یک شهرک به نام «آزادشهر» بدون مجوز شهری ساخته شد و نیروهای مسلح با تعداد ۷۰۰ تا ۱۰۰۰ واحد اقدام به ساخت‌وساز کردند.
بزرگ‌ترین موج ساخت‌وساز اما در دوره شهرداری قالیباف و ریاست‌جمهوری احمدی‌نژاد اتفاق افتاد.
در بخش‌هایی از گزارش «الگوی توسعه منطقه ۲۲» که مهندسین مشاور شارستان با همکاری شهرداری منطقه ۲۲ به‌عنوان سند پشتیبان در سال ۱۳۸۴ نوشته‌اند، آمده است: «نیروهای مسلح ساخت‌وسازهای غیرمجازی را در داخل پادگان‌ها آغاز کردند. ممنوعیت ورود به پادگان‌ها و غیرقابل دید بودن محوطه‌ها، امکان هرگونه پیشگیری از تخلفات و طرح شکایات را می‌گرفت. بنابراین ارگان‌های نظامی با هدف رفع این تخلف دست به توافق‌هایی با شهرداری به‌منظور ساخت و ساز بر مبنای طرح تفضیلی برای حفظ منافع نیروهای مسلح در امر ساختمان‌سازی زدند.»
البته جزئیات این توافق‌ها قابل دسترسی نیست و بیشتر آنها با استفاده از کمیسیون ماده ۵ امکان‌پذیر شده است. پیروز حناچی، معاون وزیر راه و شهرسازی سال ۹۶ در مصاحبه‌ای با رسانه‌ها اعلام کرده بود: «هیچ سند بالادستی اجازه این چنین ساخت و سازی در منطقه ۲۲ تهران را نداده است و اتفاقی که در منطقه ۲۲ تهران رخ داده، بزرگ‌ترین تخلف آقای قالیباف محسوب می‌شود.»
او در جای دیگر این مصاحبه عنوان کرده: «شهرداری تهران از سال ۸۶ تا سال ۹۲ اقدام به ارائه ضوابط بلندمرتبه‌سازی نکرده بود و به این معنا در کمیسیون ماده ۵ مجوزهای بلندمرتبه‌سازی را صادر می‌کردند و خودشان می‌بریدند و می‌دوختند و در دولت قبل بدون آنکه شورای عالی معماری و شهرسازی نقشی داشته باشد مجوزها صادر می‌شد.»
حناچی تأکید می‌کند: «پاسخ شهرداری به اعتراض سازمان راه و شهرسازی برای توقف روند این ساخت‌وسازها این بود که پول گرفته‌ایم و دیگر نمی‌توانیم جلوی آنها را بگیریم.» در واقع آن چیزی که سرنوشت منطقه ۲۲ را تغییر داد در یک کلام پول بود.
چرایی داغی بازار مسکن
از دهه ۷۰ به بعد تحریک بازار مسکن به‌عنوان یکی از سیاست‌های کلان اقتصادی در دستور کار قرار گرفت. با رکود فعالیت‌های اقتصادی، نقدینگی سرگران به بازار زمین و مسکن در منطقه گسترده‌ای به نام منطقه ۲۲ هجوم آورد. نگاه تک‌بعدی به مسئله ساخت مسکن هم مزید بر علت شد.
ایمان واقفی، کارشناس شهری از شرایط منطقه ۲۲ با توجه به افزایش تب ساخت‌وساز در ایران می‌گوید: «در اوایل انقلاب قرار بود پهنه‌های مختلف شهری برای اسکان همه اقشار فرا دست و فرو دست فراهم شود. از دهه ۷۰ اتفاقی در منطقه ۲۲ افتاد که بر پایه آن پهنه‌های شهری که قرار بود محل زندگی افراد شوند، معنای دیگری پیدا کرد. به این معنا که منطقه تفریحگاهی و تفرجگاهی به فضای ثروت اندوزی و انباشت سرمایه تبدیل شد. یعنی زمین‌هایی که اراضی ملی بودند و قیمت کمی داشتند، ناگهان در مدت زمان پانزده، بیست سال قیمت‌هایشان به‌شدت بالا رفت.»
شرایط به سمتی رفت که مالکان از این آب گل‌آلود ماهی بگیرند و پول‌های کلانی به جیب بزنند. واقفی این شرایط را باعث به حاشیه راندن مردم کمتر برخوردار می‌داند: «جمعیت حاشیه‌نشینی ایران از سال ۷۹ تا ۹۰، به ۱۱ میلیون می‌رسد و از سال ۹۰ تا سال ۹۸ این رقم بالاتر از قبل می‌رود. همین زمان است که حجم عظیمی از مردم به حاشیه رانده شدند و ما شاهد ۵۰۰ هزار خانه خالی در شهر تهران هستیم. این خانه‌ها فقط برای این ساخته شدند که مالکان پول بیشتری به دست آورند.»
مسکن، بانک پولدارها شد و چون زمین‌های منطقه ۲۲، پر از گندم‌زار و زمین‌های بکر بود بیش از مناطق دیگر در معرض حجم وسیع ساخت‌وساز قرار گرفت.
آخرین هبوط در آرمان‌شهر
این فرآیند انبوه‌سازی حالا ما را با منطقه‌ای بسیار متفاوت با آنچه در ابتدا برایش پیش‌بینی شده بود، روبه‌رو می‌کند. این روزها منطقه ۲۲ تبدیل به جنگلی از برج‌ها شده است و مقایسه نقشه هوایی سال ۷۸ با نقشه هوایی سال ۹۸ نشان دهنده کاهش فاحش فضای سبز است.
تحقیقات میدانی نشان می‌دهد هنوز برج‌های نیمه‌کاره بسیاری بدون زیرساخت‌های آب و برق، حمل‌ونقل و آموزش‌وپرورش در منطقه ۲۲ در حال ساخته شدن هستند. از طرفی بسیاری از برج‌های ساخته شده در یک سال گذشته بیش از ۵۰۰ درصد افزایش قیمت داشته‌اند که بسیار بیشتر از سایر مناطق تهران بوده است.
خریدن طبقات بالای برج‌های پامچال دور دریاچه خلیج‌فارس متعلق به سپاه بیش از ۶ میلیارد تومان برای خریدار آب می‌خورد. بنگاه‌داران این منطقه می‌گویند؛ خرید خانه اینجا از بالای دو میلیارد تومان شروع می‌شود. مالکان تمایل کمی برای اجاره خانه‌هایشان دارند. امکان اجاره برای اقشار کم‌درآمد در این برج‌ها وجود ندارد.
نه‌تنها در برج‌ها، در خیابان امیرکبیر که از اولین خیابان‌های منطقه ۲۲ است و زمانی بیشتر کارمندان در آنجا اسکان‌داشتند هم خانه‌ای برای اجاره پیدا نمی‌شود. شهرداری برخلاف مجوزهایی که به برج‌سازان در تمام این سال‌ها داده است، به مالکان خرد محله‌های قدیمی حتی اجازه ساخت یک نیم‌طبقه بیش از سه طبقه مصوب نمی‌دهد.
قنبر قربانی، یکی از ساکنان منطقه ۲۲ در شرح حال امروز مردم این منطقه به روزهای گذشته نقب می‌زند: «اولین شهردار منطقه ۲۲ در نخستین روزهای آمدنش مدام در تلویزیون ظاهر می‌شود و در مورد دریاچه ۴۷۰ هکتاری صحبت می‌کرد، دریاچه‌ای که حالا ۳۲۰ هکتار است. شهردار می‌گفت که اینجا ریه‌های تهران است اما دور تا دور دریاچه را مجوز ۲۰ طبقه داده‌اند ولی به ما که می‌رسد اجازه ساخت بیش از سه طبقه نمی‌دهند.»
نحوه دادن مجوز به برج‌ها و شخصی‌سازها درست در یک محدوده، بسیاری از ساکنان قدیمی منطقه ۲۲ را آشفته کرده است. مردم اینجا هر روز از خود می‌پرسند چگونه عده‌ای می‌توانند مجوز بگیرند و ما نمی‌توانیم. آنها بیشتر وقت‌ها از ترافیک دور دریاچه رنج می‌برند.
قربانی می‌گوید: «قرار بود این دریاچه فضایی برای گردشگران باشد، اما از زمانی که این برج‌ها ساخته شدند. دریاچه اختصاصی شده است. این برج‌ها تمام فضای پارکینگی دور دریاچه را اشغال کرده‌اند. تنها، ترافیک این منطقه است که نصیب ما می‌شود.»
در ابتدا پیش‌بینی می‌شد که ایران‌مال و سایر مجتمع‌های تجاری می‌توانند کمبود خدمات منطقه را در مواردی حل کنند، اما ایده سازندگان ایران‌مال اصلاً ارائه خدمات به مردم این منطقه نبود. سازندگان این مرکز تجاری بزرگ سعی دارند آن را به رقیبی برای برج خلیفه، دبی مال و برج العرب تبدیل سازند. حتی ادعا دارند که از مراکز تجاری بزرگ چین، مرکز The Trafford Center انگلستان و Mall of America بزرگ‌تر است.
سازندگان آن بدون در نظر گرفتن نیازهای منطقه و بی‌توجه به قوانین شهری، مجتمعی تجاری ساختند که تنها کارکردش بالا بردن قیمت زمین‌های منطقه بوده است. شورای شهر تخلفات این مجموعه را ۳۰۰ میلیارد تومان برآورد کرده که چندان به نظر نمی‌آید برای سازندگانش رقم جدی باشد؛ همان اتفاقی که برای سایر تخلفات منطقه ۲۲ افتاده است.
تخلفاتی که تبعاتی در این منطقه پایه گذاشت که آرمان‌شهر منطقه ۲۲ را که تنها راه‌نجات تهران از سرریز جمعیت و آلودگی‌های زیست‌محیطی بود، نه‌تنها ریه‌های پایتخت نکرد، بلکه برج‌هایش چون دیواری در برابر بادها ایستادند و خانه‌هایش پناه بی‌خانمان‌ها نشدند. معلوم نیست چه کسانی به ایران‌مال‌ها خواهند رفت تا در پیست یخ پاتیناژ بروند؟