کالایی‌شدن مسکن و معضل سکونت
اگر دولت می‌خواهد نقش تنظیم‌گری مناسبی داشته باشد رونق‌بخشی مسکن به بهانه اینکه اقتصاد در رکود است مناسب نیست. فقط رونقی مناسب است که تولیداتش به تقاضای مصرفی برسد نه تقاضای سوداگری.
۱.
در شروع بر کالایی شدن در حیطه مستغلات متمرکز می‌شوم. از منظر هر رویکرد نظری که بخواهیم بیان کنیم ، یکی از ویژگی‌های جوامع مدرن یا جوامع سرمایه‌داری در گذر از مراحل سنتی، تمایل بر کالایی شدن در ابعاد مختلف زیست است که طیف وسیعی از مسکن تا آموزش و… را در برمی‌گیرد. منتهی تفاوت در مقوله مسکن در این است که وجه تولیدش نسبت به دیگر کالاها «ماندگاری» بیشتری دارد. در این ویژگی «ماندگاری» عوامل مختلفی دخیلند. برای گریز از تئوریزه کردن این ویژگی و عملیاتی کردنش باید دقت داشته باشیم که مسکن و ساخت آن یا به منظور استفاده شخصی سازنده است یا به عنوان یک فعالیت اقتصادی.
ساخت مسکن به منظور استفاده شخصی نشان‌دهنده حالت سنتی بازار است و در مقابل ساخت مسکن تحتِ عنوان کالای اقتصادی مبین همان جریان کالایی شدن است. در جامعه ایران اگر بخواهیم این روند را ردیابی کنیم می‌بینیم که همزمان با شکل‌گیری دولت مدرن در ایران در زمان پهلوی اول، انتخاب تهران به عنوان پایتخت و رشد روابط سرمایه‌داری، به تدریج نطفه‌های کالایی شدن مسکن بسته می‌شود.
البته این فرآیند کمی با تاخیر است، علت هم در این است که جریان کالایی شدن ابتدا در بخش‌هایی از اقتصادی رخ می‌دهد که کالاهایشان مقید به مکان نیست، به این معنا که قابلیت‌های تجارت، حمل‌ونقل و صادر کردن را دارا هستند و این انواع کالا در حوزه اقتصاد نئوکلاسیک‌ها با عنوان مبادله‌ای (Tradable) شناخته می‌شوند و هاروی از آنها به عنوان مدار اوّل نام برده است، که هر دو بر یک واقعیت متمرکزند.
بر این مبنا نمی‌توانیم یک خط تاریخی دقیق و منسجم را ترسیم کنیم اما به تدریج از زمان پهلوی اول بخش‌های مبادله‌ای اقتصاد نظیر کارخانه‌های نساجی، قندوشکر و… شکل می‌گیرند تا به نقطه تحول اصلاحات ارضی در سال ۱۳۴۲ می‌رسیم و بعد از آن شاهد تحول عظیم جابجایی جمعیت هستیم. جامعه سرمایه‌داری آن زمان و اصلاحاتی (Reform) که در سیاست‌های اقتصادی اتفاق می‌افتد، اولاً نظام کهن فئودالیته را سست می‌کند و ثانیاً نیروی کار تازه‌نفسی را به شهرها وارد می‌کند و جامعه را با موجی از مهاجرت که متقاضی زمین و مسکن بیشترند درگیر می‌کند.
ساخت مسکن به منظور استفاده شخصی نشان‌دهنده حالت سنتی بازار است و در مقابل ساخت مسکن تحتِ عنوان کالای اقتصادی مبین همان جریان کالایی شدن است.
نیروی کار جامعه از مکانی که سال‌ها به شکل سنتی در آن ساکن بوده گسیخته و به سمت سکونت در شهرها و کار کردن در کارخانه‌های تازه‌تاسیس آن زمان روانه می‌شوند و در نتیجه فعالیت‌های اقتصادی در حیطه ساخت‌وساز رونق می‌گیرند و شاهد این هستیم که گام‌به‌گام این موج پیشروی می‌کند. باز هم بر این تقسیم اقتصاد به دو زیرشاخه (Tradable) و (Nontradable) تاکید می‌کنم که بخش اول فارغ از مکان و دومی مقید به آن است. بخش اول (Tradable) قابلیت تجارت دارد به این معنا که اگر در بازار تهران پوشاک مازادی وجود داشته باشد به صورت خودبه‌خود به دیگر بازارهای کشور و یا حتی بازارهای بین‌المللی صادر می‌شود اما مسکن به عنوان نمونه خوبی از بخش دوم اقتصاد (Nontradable) قابلیت تجارت و صدور ندارد. مگر اینکه بر اثر تحول نظام سرمایه شبیه آنچه که در ایالات متحده و کانادا اتفاق افتاد صادراتش به این شکل باشد که سرمایه‌گذار خارجی به علت جذابیت سکونت سرمایه‌‌اش را وارد کند و آنجا به خریداری مسکن بپردازد و در چنین فضاهایی است که خصلت (Nontradable) به علت تحرک آزاد سرمایه کمرنگ می‌شود.
در ایران البته تفاوت وجود دارد آن هم به این دلیل که مسکن در نهایت به عنوان کالایی شناخته می‌شود که رانت مکانی بهش تعلق می‌گیرد و تحولات بازار به گونه‌ای است که مقاومت در برابر پایین آوردن قیمت‌ها برای خالی نماندن خانههای خالی زیاد می‌شود. دو وجه دیگر که نباید مغفول بمانند یکی این است که تولید مسکن زمان‌بر است و به همین دلیل گردش سرمایه کندتر است، و ثانیاً مسکن کالایی ناهمگن و وابسته به خصوصیات مکانی است. به همین دلیل است که برای مثال در همین تهران بازار مسکن زعفرانیه با بازار مسکن میدانِ شوش متفاوت است. به ضرس قاطع می‌گویم که در میدان شوش خانه خالی وجود ندارد اما در جایی مانند زعفرانیه وجود دارد. توجه داشته باشیم که فرآیند‌های تعدیل‌گری هم وجود دارند و اینگونه نیست که ساخت و ساز خانههای خالی الی‌الابد ادامه داشته باشد و نوسانات رونق و رکود در بازار تاثیرگذارند.
۲.
مسکن گاهی صبغه کالایی شدن به خود می‌گیرد به این معنا که تولیدکننده و فعال اقتصادی به خریداری زمین، سرمایه‌گذاری برای ساخت و فروش آن روی می‌آورد. وجه دیگر اما این است که مسکن نوعی از دارایی است. بنابراین بخشی از خانوارها بنا به سطوح درآمدی مختص به خودشان این کالا را می‌خرند و پس‌اندازشان را به این شکل ذخیره می‌کنند.
بنابراین از دید خانوار و نه از دید بنگاه اقتصادی، مسکن دو تقاضا را شکل می‌دهد: یکی رفع نیاز به سرپناه و دیگری حفظ موجودی پس‌انداز در قالب خانه و ساختمان. بازار مسکن را می‌توانیم به سه گروه اغنیا، اقشار متوسط و فقرا تقسیم‌بندی کنیم؛ همان گروه‌هایی که به عنوان دو دهک پردرآمد، چهار دهک متوسط و چهار دهک کم‌درآمد هم می‌شناسیم. براساس قانون اقتصادی هر چقدر درآمد بیشتر باشد مصرف مسکونی کالا هم در ابعاد کمی و هم کیفی نیز افزایش پیدا می‌کند.
نکته بعدی این است که هر چقدر درآمد افزایش پیدا کند به همان تناسب میزان پس‌انداز هم افزایش می‌یابد. در گروه اقشار متوسط اگر بیست درصد درآمدشان را می‌توانند پس‌انداز کنند این میزان در گروه اقشار ثروتمند به چهل تا پنجاه درصد افزایش پیدا می‌کند. که این پس‌انداز به شکل سرمایه‌گذاری، دارایی و… ذخیره می‌شود.
با در نظر گرفتن این نکات می‌توانیم نتیجه بگیریم که خانواری که در زعفرانیه زندگی می‌کند به دلیل درآمد دوصدچندانش نسبت به خانواری که در شوش زندگی می‌کند اولاً نیاز مصرفی‌اش بیشتر است و تقاضای موثرش برای مصرف افزون‌تر است. اعضای خانوار اتاق خواب خصوصی می‌خواهند، سرویس استحمام باید بخش‌هایی چون سونا و جکوزی و … را نیز شامل شود، به خصوص در جاهایی که از لحاظ فرهنگی شیوه مصرف بار تشخص هم به همراه دارد. اما در مقابل کسی که در میدان شوش زندگی می‌کند به یک یا دو اتاق هم قانعند. زندگی می‌کنند و مصرفشان کمتر است.
علاوه بر این، کسی که در زعفرانیه زندگی می‌کند بخشی از درآمد مازاد بر مصرفش را صرف دارایی می‌کند. بنابراین اگر حد نیازش در حد یک واحد مسکونی دویست‌متری است ممکن است به جای آن یک سیصدمتری بخرد و تبدیل به دارایی‌اش کند. در این اکوسیستم، شکاف مصرف بین طبقات اجتماعی مختلف بسیار زیاد است. در همین تهران به عنوان یک بازار واحد سکونت قیمت خانه را از متری چهل میلیون تومان تا متری یک میلیون و خرده‌ای در نوسان است. چنین شکافی در خوراک و پوشاک با این شدت و حدت به چشم نمی‌آید ولی در مقوله مسکن این شکاف مصرفی به علت این عوامل بسیار عیان است.
بخشی از کیفیت مسکن وابسته به مکان است. مکانی که اقشار ثروتمند در آن ساکن شوند با سطوحی از تشخص همراه است …مسئله «اقلیم» را هم نباید از قلم بیاندازیم، در همین تهران اقلیم کوهستان مختص ثروتمندان است و اقلیم فاضلاب‌های شهرری مختص فقرا.
فراموش نکنیم که بخشی از کیفیت مسکن وابسته به مکان است. مکانی که اقشار ثروتمند در آن ساکن شوند با سطوحی از تشخص همراه است و این تشخص در مطلوبیات خانوار اثر مثبت دارد، تا آنجا که حاضر است برایش پول بیشتری بدهد. محله اعیان‌نشین کیفیت سکونت بالاتری دارد، به خاطر ثروتمند بودنْ فشار اجتماعی برای خدمات شهری بیشتر است. برای روشن‌تر شدن مثالی می‌زنم: اگر ساده‌ترین خدمت شهری را که جمع‌آوری زباله است در نظر بگیریم یکی از عمده‌ترین درگیری‌های مناطق حاشیه‌ای شهرهای مختلف این است که شهرداری زباله‌هایشان را جمع‌آوری نمی‌کند. یا در مثالی دیگر در خیلی از مناطق شهری ثروتمندنشین، ما شکل‌گیری و توسعه مراکز خرید مدرن را داریم.
علاوه بر این‌ها، مسئله «اقلیم» را هم نباید از قلم بیاندازیم، در همین تهران اقلیم کوهستان مختص ثروتمندان است و اقلیم فاضلاب‌های شهرری مختص فقرا. نیروی رانشی ایجاد می‌شود که نه به عنوان یک توطئه بلکه به عنوان رانشی از مکانیسم‌های اقتصادی عمل می‌کند و افزایش قیمت ملک را در پی دارد. بسیاری از نقاط شمالی شهر تهران سابق بر این روستاهایی بودند که چندان ثروتمند هم نبودند ولی به علت توجه اقشار ثروتمند از یک زمانی به بعد قیمت‌ها افزایش پیدا کرد و اقشار کمدرآمدی که آنجا ساکن بودند به علت این رانش افزایش قیمت زمین گمان کردند که با فروش و نقل مکان به پایین‌تر می‌توانند مشکلات معیشتی خود را حل کنند، در نتیجه با جابجایی هسته‌های شهری و هسته‌های سکونتی روبرو می‌شویم و ثروتمندانی که زمانی سمت بازار و بهارستان زندگی می‌کردند به مناطق شهری بالاتر رفته‌اند. بخشی از این سازوکار ناشی از همین کالایی شدن است.
این سیستم دیرپایی که از نقش تولیدکننده و مصرف‌کننده در تهران شاهد هستیم را در چابهار، بروجرد و امثالهم شاهد نیستیم. بازار کشوری زیر‌‌بازار‌های مختلفی دارد. مسکن در کلانشهرهای کشور ما کاملا کالایی است. در همین تهران مقیاس سرمایه‌گذاری از لحاظ مالی آنقدر بالاست که هیچ شخص عادی‌ای قادر به ساخت‌وساز برای مصرف عادی نیست؛ مگر اقشار ثروتمند. اما در مقابل برای مثال در قصر شیرین افراد برای سکونت خودشان واحدهای مسکونی را می‌سازند. نهایت امر این است که طبقه مازاد را یا اجاره می‌دهند یا برای ازدواج و تشکیل خانواده فرزندانشان اختصاص می‌دهند. شیوه تولید در خیلی از استان‌های کشور هنوز کالایی نیست و به همین دلیل نوسانات قیمت هم کمتر است.
در مقابل در خیلی از استان‌ها مانند تهران و اصفهان مسکن یک پدیده کاملاً کالایی است. اگر به آمارهای منتشر شده بانک مرکزی نگاه کنیم می‌بینیم که در استان تهران بالای هشتاد درصد ساخت‌وسازها نه به منظور استفاده شخصی که برای بهره‌برداری اقتصادی است. در سال ۱۳۷۵ در تهران سی درصد واحدهای مسکونی به قصد فروش بودند و هفتاد درصد برای مصرف مسکونی. موج کالایی شدن به شدت افزایش پیدا کرده است. در مناطق کمتر توسعه یافته کشور این رقم کالایی شدن در حال حاضر نهایتاً سی درصد است. دولت یک زمانی حوالی سال‌های ۷۷-۱۳۷۶ می‌گفت که حرفه‌ای‌سازی وجود ندارد و افراد واقعی سرمایه‌گذار واقعاً کم بودند در حال حاضر اما برعکس است.
۳.
در پرداختن به نقش تنظیم‌گر فراموش نکنیم در هر اقتصادی دولت حضور دارد. تنظیم بازار نه به معنای کنترل و سیاست‌های قیمت‌گذاری بلکه هدایت آن بر عهده نهادهایی اعم از دولت و شهرداری است. شهرداری اگرچه فعالیت‌هایش در سطح کلان هم میتواند اثرگذار باشد اما در اصل در سطح خرد و محلی (local) تنظیم‌کننده است و دولت در سطوح کلان و غیر محلی.
کالایی شدن به گمان من جبر است. یعنی بسط دایره سازوکار بازار به کلیه امور اقتصادی جبر است. در این فرآیند یک گروهی در حیطه‌های مختلف اعم از تغذیه، مسکن، بهداشت و… نمی‌توانند وارد سازوکار بازار شوند، در چنین شرایطی وظیفه دولت این است که بازماندگان از این مسابقه بازار را یاری دهد. چه معتقد باشیم چه نباشیم بر اساس فلسفه بازار همه باید سر یک خط مساوی باشند و مسابقه از آنجا شروع شود. زمانیکه همه سر یک خط نیستند و گروهی عقب‌ترند بحث سیاست‌های حمایت اجتماعی مطرح می‌شود که وظیفه‌اش این است همه را سر یک خط قرار دهد و اقشاری را که از سازوکار بازار جا می‌مانند توانمند سازد.
بنابراین یکی از وظایف تنظیم‌گر توانمندسازی است که این مسئله در مقوله مسکن بسیار مهم است و در همه کشورهای دنیا گروه‌های کم‌درآمد از دایره عملکرد سازوکار بازار خارج می‌شوند و دولت با سیاست حمایت اجتماعی، امر تامین مسکن و سرپناه حداقلی را در قبالشان برعهده می‌گیرد. این حمایت اجتماعی گاهی مداخله مستقیم است و گاهی تحریک بخش خصوصی برای ورود به بازار .
شهرداری‌ها به عنوان نظام مدیریت و بهره‌برداری از زمین در داخل شهر نیز بخشی از این تنظیم‌گری را برعهده دارند و با تکیه بر طرح جامع شهری، طرح تفصیلی، صدور پروانه ساخت و… مداخله می‌کنند و می‌توانند بازار را هدایت و حتی گاهی منحرف کنند و به سمت و سوی بازار رانتی هم بکشانند. وظیفه هدایت‌گری شهرداری این است که در مدیریت زمین حداقل رانت را تولید کند و موظف است بر اساس قواعد شهری در راستای ایجاد یک شهر زیست‌پذیر مجوزهای ساخت‌وساز لازم را صادر کند. اگر در یک منطقه‌ای سرمایه‌گذاری عمده‌ای را اختصاص می‌دهد و رانتی نصیب عدهای می‌شود این رانت را به صورت عوارض و مالیات محلی بازپس گیرد و بین شهروندان توزیع کند. این نهاد باید فرآیند تولید بر اساس اصول و ضوابط را ساده‌سازی کند.
[شهرداری] اگر در یک منطقه‌ای سرمایه‌گذاری عمده‌ای را اختصاص می‌دهد و رانتی نصیب عدهای می‌شود باید این رانت را به صورت عوارض و مالیات محلی بازپس گیرد و بین شهروندان توزیع کند.
اگر این وظایف انجام نگیرد و براساس مکانیزم بازار رها شده به هر مالکی حداکثر رانت را اعطا کند و در یک فرآیند مشارکتی بخشی از این رانت را خودش تصاحب و توزیع کند، شبیه آنچه که در دهه هفتاد اتفاق افتاد و این چند سال به اوج خود رسیده است، به معنی بارگذاری بیش از حد بر زمین است که اولین نتیجه چنین کاری افزایش قیمت زمین است. دومین نتیجه این است که نظام تولید و ساخت‌وساز مسکن تبدیل به یک نظام رانتی می‌شود. یعنی سازندگان بخش عمده‌ای از منافع حاصله را از قبل تغییرات قیمت زمین می‌برند و نه از قبل فعالیت‌های خود.
یکی از ابعاد سکونت این است که استاندارد آسایش روحی و روانی و زیست‌پذیری شهر بالا باشد اما در نتیجه چنین فعالیت‌هایی به عنوان نتیجه سوم، زیست‌پذیری شهر فدا می‌شود و آخرین تاثیر و نتیجه هم این است که با تکیه بر این منافع اقتصادی، روحیه شهروندی از بین می‌رود. یعنی اگر شهرداری فروش تراکم را قطع کند و من و شمای نوعی به عنوان مالک زمین ناراضی باشیم، در حقیقت داریم مناقع شهری را فدای منافع آنی زمین می‌کنیم. کما اینکه در سال ۱۳۸۱وقتی ملک‌مدنی به عنوان شهردار تهران این فروش تراکم را قطع کرد اکثریت شهروندان تهرانی از قطع فروش تراکم ناراضی بودند و در بخش دولتی گفته شد که بحران اقتصادی ایجاد شده و بخش اقتصاد به مضیقه و فلاکت کشیده شده است.
علاوه بر همه این‌ها، به علت تزریق حجم بالای منافع، بلوک‌های اقتصادی شکل می‌گیرند که تمام منابع را می‌بلعند و تصمیم‌گیری‌ها را هدایت می‌کنند. ما در اقتصاد، معتقدیم که بین دو بخش (Tradable) و (Nontradable) باید توازن باشد. وظیفه بخش (Nontradable) یعنی مستغلات این است که فضای لازم را برای زندگی و کار و فعالیت فراهم کند. زمانی که به جای تنظیم‌گری، بلوک‌های اقتصادی تقویت می‌شوند، باعث می‌شود که این بلوک‌ها قدرت قیمت‌گذاری بیشتر داشته باشند و هزینه فضای کار و فضای سکونت را هم برای شهروندان و هم برای فعالان اقتصادی دو صدچندان کنند و درنتیجه قیمت‌ها بالا برود. نمونه ساده «اسنپ» و «تپ‌سی» را در نظر بگیریم: علت تفاوت قیمتش با آژانس‌های تاکسیرانی هزینه مکان است. یک فضای استاندارد برای ایجاد یک آژانس حداقل حول و حوش یک میلیارد تومان ارزش ملکش است ولی «اسنپ» و «تپ‌سی» کالایی با قیمت ارزان‌تر تولید می‌کنند. در نتیجه، این نوع تنظیم‌گری به نرخ عمومی تورم ضربه می‌زند.
دولت در جامعه ما وظیفه دارد که از طریق اصلاح سیستم بانکی امکانات خرید مسکن را فراهم کند و به گروه‌های کم‌درآمد منابع مالی اختصاص دهد تا توانمند شوند. دولت بزرگترین زمین‌دار کشور است و وظیفه دارد با واگذاری زمین ارزان قیمت امکان تامین مسکن را فراهم کند. مسکن مهر نمونه مسکن اجتماعی بود و در چهارچوب این وظایف، دولت آن زمان این کار را کرد. صرف‌نظر از اینکه مقیاس، شیوه اجرا و تامین مالی‌اش غلط بود اما درچهارچوب همین مسکن اجتماعی بود و نفس خود این قضیه بد نبود. اما با انگیزه‌های سیاسی مقیاس پروژه را چندین برابر کردند و به همین دلیل تاثیر مطلوبی نداشت.
در حال حاضر در بازار مسکن بحث شدیدی از سوی بلوک‌های ذی‌نفع تولیدکننده مطرح است پیرامون اینکه چرا رونق ایجاد نمی‌کنیم؟ رونق مسکن در ایران در سال‌های ۱۳۷۶، ۱۳۸۶، ۱۳۹۱ تماماً رونق سوداگرانه بود و تغییرات و روند صعودی مسکن، بخشی‌اش هم به علت فعالیت‌های شهرداری بود. در حال حاضر اگر دولت می‌خواهد نقش تنظیم‌گری مناسبی داشته باشد به هیچ وجه به بهانه اینکه اقتصاد در رکود است، رونق‌بخشی مسکن مناسب نیست. فقط رونقی مناسب است که تولیداتش به تقاضای مصرفی برسد نه تقاضای سوداگری.
بنابراین تنظیم سیاست‌های پولی باید در این راستا باشد. گروه‌های کم‌درآمد وضعیت فاجعه‌باری دارند و این وضعیت باعث می‌شود که این گروه‌ها کماکان واماندگان از بازار باشند. دولت باید طرح تامین مسکن این گروه‌ها را با حمایت همه‌جانبه در عرصه زمین، وام و یارانه پیگیری کند. دولت فی‌نفسه وظیفه رونق به صورت مطلق را ندارد. نظام‌های درآمدی باید سالم‌سازی شوند. تا زمانیکه درآمد شهرداری و بسیاری از سازمان‌های دولتی وابسته به مستغلات است، تمایل دارند که رانت تولید شود. با این سه رویکرد می‌توانیم به بهبود امیدوار باشیم.
متاسفانه تا زمانی که نهادهای دولتی ونیمه دولتی از واحدهایی زیر دستی خود توقع درآمد زایی دارند و حمایت از مردم در رده های بعدی است وصعیت به همین منوال ادامه خواهد یافت