یک سوم شمال ویلا شد

این روزها لایحه‌ای با عنوان «طرح تقویت امنیت غذایی کشور و رفع موانع تولیدات کشاورزی» در مجلس بررسی می‌شود که بندهایی از آن بسیار قابل‌تامل است. به‌طوری‌که باوجود چندین بار اصلاح متن لایحه، در آخرین اصلاحیه در متن ماده۱۱ طرح کماکان اصلاحاتی مبنی‌بر ممنوعیت تغییر کاربری اراضی حاصلخیز و درجه ۱، ۲ و ۳ کشاورزی صورت نگرفته که این موضوع موجب تغییر کاربری وسیع این اراضی کشاورزی به اسم احداث گلخانه و کارگاه‌های فرآوری خواهد شد. درحال‌حاضر چنین سوءاستفاده‌هایی انجام می‌شود، درحالی‌که این فعالیت‌ها به خاک حاصلخیز نیاز ندارد، به‌ویژه اینکه در کشور ایران اراضی حاصلخیز و مرغوب اندک است و تشکیل هر سانتی‌متر خاک به صدها سال زمان نیاز دارد. همه اینها درحالی است که اراضی حاصلخیز و کشاورزی، مراتع و همچنین پوشش‌های جنگلی بیش‌ازپیش با هجوم تغییر کاربری روبه‌رو بوده و ویلاها و واحدهای زیادی از آن درآمده است. مصداق جنگل‌خواری و تغییر کاربری اراضی در شمال ایران به‌خصوص در دو استان مازندران و گیلان رخ‌داده است. نتایج گزارش مفصلی که با عنوان «تحلیل تغییرات کاربری اراضی کشاورزی در منطقه شمال کشور» توسط موسسه «پژوهش‌های برنامه‌ریزی اقتصاد و کشاورزی و توسعه روستایی» سازمان امور اراضی در یک دوره ۲۳ ساله از دهه ۷۰ تا سال‌های اخیر در استان گیلان و همچنین یک دوره ۳۱ ساله از میانه دهه ۶۰ تا سال‌های اخیر در استان مازندران تهیه‌شده، نتایج تاسف‌باری از تجاوز به جنگل و مراتع را نشان می‌دهد. به‌طوری‌که در کل استان گیلان سهم کاربری مسکونی ۷ برابر شده و درمقابل ۱۲ درصد از اراضی جنگلی غرب گیلان، ۶ درصد از اراضی کشاورزی شرق گیلان و ۳ درصد از مراتع شرق گیلان از بین رفته است. در استان مازندران و شهرهای ساری، قائمشهر و رامسر به‌طور میانگین حدود ۳۳ درصد از اراضی غیرمسکونی، به ابنیه و واحدهای مسکونی تبدیل‌شده که ۹۵ درصد آن با از بین رفتن اراضی کشاورزی ممکن شده است. تبدیل اراضی کشاورزی گیلان و مازندران که به‌لحاظ ویژگی‌های اقلیمی، مساحت و … دقیقا شبیه کشور هلند هستند، درحالی رخ می‌دهد که این کشور با صادرات بیش از ۹۴ میلیارد دلاری خود درکنار کشور آمریکا دومین صادرکننده محصولات کشاورزی است.

۲۰ درصد «مشاوران املاک» کشور در ۳ استان شمالی

یکی از ویژگی‌های قابل‌تامل در استان‌های شمالی، رشد قارچ‌گونه بنگاه‌های املاک است. براساس آمارهای استخراجی «فرهیختگان» از داده‌های مرکز آمار ایران و همچنین سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور، در پایان سال ۹۹ تعداد مشاوران املاک کشور به ۱۵۵ هزار و ۲۳۶ واحد رسیده است. از این تعداد، ۲۵ هزار و ۵۵۴ واحد در استان تهران قرار دارد، در رتبه دوم مازندران با ۱۵ هزار و ۶۲۴ واحد، در رتبه سوم استان خراسان رضوی با ۱۲ هزار و ۷۶۷ واحد، در رتبه چهارم گیلان با ۱۰ هزار و ۲۴۹ واحد و آذربایجان‌شرقی نیز با ۱۰ هزار و ۸۸ واحد در رتبه پنجم قرار دارد. قرار گرفتن استان‌های شمالی در رتبه‌های دوم و چهارم از نظر بیشترین مشاور املاک درحالی است که به‌لحاظ جمعیت، استان‌های تهران، خراسان رضوی، اصفهان، فارس و خوزستان به ترتیب ۵ استان پرجمعیت کشور هستند. گرچه بخشی از رشد تعداد مشاوران املاک و تعداد زیاد آنها در استان‌های شمالی کشور ناشی از رشد بخش گردشگری در این استان‌ها و افزایش تعداد اجاره ویلا و خانه در این استان‌هاست، تلاش برای تبدیل زمین‌های کشاورزی به ویلا که برخی مشاوران املاک اتفاقا خود نیز به‌عنوان سازنده مسکن مطرح هستند، در این افزایش بی‌تاثیر نیست. درواقع بانفوذی که عده‌ای از مشاوران املاک سازنده ملک در شهرداری‌ها و شورای شهر بعضی مناطق شهری دارند، افزایش تعدادشان علاوه‌بر سفته‌بازی در بازار زمین و مسکن، در تغییر کاربری اراضی کشاورزی و تبدیل آنها به مسکن و ویلا نیز موثر است. همچنین بررسی تغییرات تعداد مشاوران املاک در دوره ۱۳۹۰ تا زمستان سال‌جاری نشان می‌دهد که استان‌های مازندران، گیلان و گلستان از سال ۹۰ تاکنون شاهد افزایش ۱۷۲، ۱۶۲ و ۱۴۲ درصدی در تعداد بنگاه‌های معاملاتی بوده‌اند. ۱۰ هزار بنگاه املاکی در استان مازندران طی این ۹ سال تاسیس شده است. این تعداد در استان گیلان حدود ۶ هزار ۳۴۰ مورد و در گلستان هزار و ۷۱۲ مورد بوده است، به‌عبارت‌دیگر ۲۰ درصد از کل بنگاه‌های املاکی کشور که چیزی حدود ۳۰ هزار مورد است در ۳ استان شمالی قرار دارد. بنابراین حجم عظیم بنگاه‌ها در سه استان مازندران، گیلان، گلستان و افزایش ۱۳ هزارتایی آنها در سال‌های اخیر درکنار محدودیت‌های اراضی مسکونی این سه استان قطعا پاسخگوی نیاز معاملاتی این همه بنگاه‌های املاکی و همچنین تقاضای شمال‌نشینی برخی هموطنان نخواهد بود، به همین دلیل دو پدیده «درخواست‌های تغییر کاربری اراضی» و همچنین «پدیده جنگل‌خواری» می‌تواند از نشانه‌های افزایش بی‌حدوحصر تعداد مشاوران املاک باشد.

قیمت هر متر مسکن در شمال؛ ۱۱ تا ۱۵ میلیون تومان

افزایش قیمت مصالح ساختمانی، کرایه حمل‌ونقل، نرخ دستمزد کارگران و گرانی حامل‌های انرژی، نااطمینانی از آینده کوتاه و میان‌مدت اقتصادی کشور منجر به روند صعودی قیمت در بازار مسکن شده‌اند. آخرین آمارهای اعلام‌شده از سوی بانک مرکزی نشان می‌دهد که لجام بازار مسکن همچنان ازهم‌گسیخته است و قیمت مسکن مردادماه در شهر تهران معادل ۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳.۱ و ۳۴ درصد افزایش داشته است. هرچند آمارهای تفکیکی از وضعیت قیمتی دیگر مناطق کشور منتشر نمی‌شود اما به اعتقاد فعالان بازار مسکن در سایر نقاط ایران به‌خصوص استان‌های شمالی این هم نوسان افزایش قیمت مشهود است. فعالان این بازار در مازندران درمورد وضعیت بازار مسکن در ماه‌های اخیر در این مناطق به «فرهیختگان» توضیح داده‌اند که «کاهش تعداد معاملات مسکن چه در قالب اجاره و چه در قالب خریدوفروش در مقایسه با سال‌های قبل بسیار مشهود و این افت البته در خریدوفروش بسیار شدیدتر است اما در دوماه اخیر با افزایش قیمت مصالح ساختمانی، قیمت مسکن نیز در مناطق شمالی بالا رفته و بی‌راه نیست اگر بگوییم که متوسط قیمت مسکن در مناطق و شهرهای شمالی به محدوده ۱۱ تا ۱۵ میلیون تومان رسیده. درحالی‌که در سال گذشته و در چنین روزهایی از ۹ میلیون تومان بیشتر نبود.» به گفته این افراد برای اولین‌بار است که خبری از تهرانی‌ها در شمال نیست و این خریداران جنوبی و جنوب غربی کشور هستند که اقدام به سرمایه‌گذاری‌های گسترده کرده‌اند. نکته قابل‌توجه اینکه این افراد معمولا از تمکن مالی بالایی برخوردارند و به همین دلیل برای خانه‌ای که یک مازندرانی ۳۰۰ میلیون تومان بابتش بیشتر پول نمی‌دهد، این خریداران جدید بدون چانه‌زنی ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون بالاتر می‌پردازند. به‌قدری هجوم سرمایه‌گذاران به شمال افزایش ‌یافته که در برخی شهرهای شمالی اخباری پیچیده که قرار است تا مدتی فروش واحدهای آپارتمانی، زمین و ویلا به افراد غیرشمالی ممنوع شود. البته تنها در حد حرف در برخی شهرها پیچیده و هنوز از سمت اتحادیه املاک شهرها یا دیگران اقدام رسمی اعلام نشده است.» براساس آخرین آمار منتشرشده از معاملات مسکن این ادعا که تقاضای سرمایه‌گذاری (نه مصرفی) در بازار مسکن بیش از ۷۵ درصد بازار را بلعیده است، گزاف نخواهد بود. کل معاملات مسکن و زمین و اجاره‌نامه ثبت‌شده در استان مازندران در سال ۹۹ در حدود ۲۶ هزار مورد بوده که بعد از استان پرجمعیت تهران، البرز، خوزستان و فارس در رتبه ۵ قرار دارد. تعداد معاملات استان گیلان نیز با ۱۷ هزار مورد با توجه به مقیاس و جمعیت بومی خود قابل‌توجه است.

مازندران و گیلان معدن ویلا‌های ۱۰۰ میلیاردی

احتمالا اسم باستی‌هیلز در این چندماه به گوش‌تان خورده باشد؛ یک شهرک لاکچری در شمال لواسان که ویلا‌های لاکچری آن حسابی توجه‌ها را به خود جلب کرده، اما این‌طور که پیداست، ویلا‌های لاکچری‌تر از باستی‌هیلز تا دل‌تان بخواهد پیدا می‌شود. جست‌وجویمان در فایل‌های مشاوران املاک نشان می‌دهد رنج قیمتی ویلاهایی که درحال حاضر می‌توان در باستی‌هیلز خرید حدودا بین ۵۰ تا ۱۰۰ میلیارد است، درحالی‌که مازندران و گیلان معدن این ویلاهاست. نمونه‌اش یک ویلای ۱۹۰۰ متری در نوشهر است که تنها ۷۸۰ متر کاربری مسکونی داشته و ساختمان آن تک‌طبقه با تعداد اتاق‌خواب‌هایی بیش از ۵ است. این ویلا دو روز پیش با قیمت هر مترمربع حدود ۵۲ میلیون و ۱۰۵ هزار تومان و قیمت کل ۹۹ میلیارد تومان به فروش گذاشته شده است. یا مثلا یک ویلای ۲۶۰۰ متری نوساز در چمستان که به قول معروف «فول‌آپشن» است به قیمت ۹۹ میلیارد تومان جهت فروش گذاشته شده است. بررسی‌های «فرهیختگان» از ویلا‌های فروشی استان مازندران و گیلان که در همین ۴۸ ساعت اخیر به فروش گذاشته شده‌اند نشان می‌دهد اگر از خیر ویلا‌های ۲ تا ۱۰ میلیاردی بگذریم که تعداد آنها از شمارش خارج است، با بیش از ۱۰ فایل با قیمت بالای ۹۰میلیارد تومان مواجه خواهیم بود که ۸ مورد آن را در جدول ذکر کرده‌ایم. عمده این ویلا‌ها در زمین‌های باغی قرار دارند و به‌لحاظ امکانات تقریبا از همه لحاظ تکمیل هستند. به‌عنوان مثال ویلای ۶۵۰ متری که زیربنای ۵۵۰ متری دارد و تعداد اتاق خواب آن نیز ۳ هست به قیمت هر متر ۱۳۰ میلیون تومان یا به‌عبارتی ۹۰ میلیارد تومان به فروش گذاشته شده است. این ویلا نوساز و موقعیت آن در محمودآباد مازندران است. بالطبع وجود چنین موقعیت‌های گرانقیمت و لوکسی قبل از هر تحلیل اقتصادی، جنگل‌خواری و خشکاندن شالیزار‌ها را به ذهن می‌رساند. همچنین وجود چنین ویلا‌های گرانقیمت و دست‌به‌دست شدن چندباره آنها می‌تواند بر سطح انتظارات قیمتی مردم تاثیر گذاشته و به‌صورت غیرمستقیم قیمت مسکن در این مناطق را افزایش دهد.

ویلاسازان ۲۰ درصد از جنگل و زراعت گیلان را بلعیدند

همان‌طور که گفته شد، استان‌های مازندران و گیلان فراخور توریستی بودن خود بالطبع نیاز به تعداد بالاتری از مشاوران املاک، واحد‌های مسکونی، ویلا و… بیشتر از نیاز بومی‌ها دارد. اما با افزایش ۱۳هزارتایی بنگاه‌های املاک در سال‌های اخیر، هجوم بیشتر مردم از شهر‌های دیگر به این مناطق و همچنین ساخته شدن روزانه هزاران ویلا‌ی کوچک و بزرگ با درنظر گرفتن محدودیت‌های اراضی مسکونی در این استان‌ها، پس ادعای وجود پدیده‌های «درخواست‌های تغییر کاربری اراضی» و همچنین «پدیده جنگل‌خواری» گزاف نخواهد بود. مسئولان و سازمان‌های پاسخگو در این مساله سال‌هاست از ارائه آمار‌های دقیق طفره رفته‌اند، اما در سال ۹۸ بود که بهرام درخشان، مدیر امور اراضی سازمان جهاد کشاورزی مازندران به خبرنگاران گفت: «در راستای حفظ اراضی و باغی مازندران، ۳ هزار و ۸۴۶ مورد به مساحت ۱۲۶ هکتار تغییر کاربری غیرمجاز در سال گذشته شناسایی شد که این مقدار نسبت‌به سال ۱۳۹۷ رشد ۱۳ درصدی را نشان می‌داد.» حالا پایش تغییرات کاربری اراضی دو استان شمالی نیز اطلاعات مهمی را نشان می‌دهد، براساس نتایج گزارش مفصلی که با عنوان «تحلیل تغییرات کاربری اراضی کشاورزی در منطقه شمال کشور» که توسط موسسه «پژوهش‌های برنامه‌ریزی اقتصاد و کشاورزی و توسعه روستایی» سازمان امور اراضی در یک دوره ۲۳ ساله از دهه ۷۰ تا سال‌های اخیر تهیه شده، می‌توان اشاره داشت که در غرب گیلان که ۷۱ درصد از کل اراضی را کاربری جنگی فرا گرفته بود، با یک افت عظیم سهم آن به ۵۹ درصد رسیده است. درواقع طی این سال‌ها ۱۲ درصد از جنگل‌ها از بین رفته و به کاربری‌های دیگر که احتمالا مسکونی است تغییر پیدا کرده است. در همین بازه در غرب گیلان سهم بخش‌های مسکونی از ۰.۸ با افزایش ۳ برابری به ۲.۴ درصد از کل کاربری‌ها رسیده است. جالب است که سهم مراتع نیز در همین مدت از ۲ درصد به ۱۵ درصد از کل اراضی و کاربری‌ها رسیده که نشان می‌دهد فرآیند افزایش کاربری مسکونی به این صورت است که ابتدا جنگل‌ها به انحای مختلف پاکسازی شده و به مراتع تبدیل می‌شود و پس از آن رفته‌رفته به مسکونی تغییر کاربری خواهد داد. سهم اراضی کشاورزی در همین مدت در غرب گیلان تغییر چندانی نداشته و سهم حدود ۱۸ تا ۱۹ درصدی از خود از کل اراضی را حفظ کرده است. در شرق گیلان اما برعکس غرب گیلان این مراتع و اراضی کشاورزی بوده که بیش از باقی کاربری‌ها به مسکونی تغییر پیدا کرده است. براساس اعلام سازمان امور اراضی از دهه ۷۰ تا سال‌های اخیر در شرق گیلان سهم پوشش‌های جنگلی از کل اراضی در حدود ۳۰ تا ۳۱ درصد مانده و تغییری پیدا نکرده، اما درعوض سهم اراضی کشاورزی با افت ۶ درصدی از ۳۱ درصد به ۲۵ درصد رسیده است. در همین مدت سهم ۳۴ درصدی مراتع نیز به ۳۱ درصد تبدیل شده و سهم کاربری‌های مسکونی با افزایش ۱۰ برابری از ۰.۸ به ۲.۸ رسیده که سهم قابل‌توجهی است. بنابراین به‌صورت میانگین در کل استان گیلان سهم کاربری مسکونی ۷ برابر شده و درمقابل ۱۲ درصد از اراضی جنگلی غرب گیلان، ۶ درصد از اراضی کشاورزی شرق گیلان و ۳ درصد از مراتع شرق گیلان از بین رفته است.

۳۳ درصد اراضی کشاورزی مازندران مسکونی شده

در استان مازندران نیز وضعیت بهتر از گیلان نبوده و پدیده‌های تبدیل اراضی جنگلی، کشاورزی و مرتع به اراضی مسکونی بیش از پیش دیده می‌شود. براساس نتایج گزارشی که با عنوان «تحلیل تغییرات کاربری اراضی کشاورزی در منطقه شمال کشور» توسط موسسه «پژوهش‌های برنامه‌ریزی اقتصاد و کشاورزی و توسعه روستایی» تهیه شده، در یک دوره ۳۱ ساله از میانه دهه ۶۰ تا سال‌های اخیر سهم هریک از کاربری‌های اراضی تبدیل‌شده به کاربری مناطق مسکونی در شهر ساری و میانرود به این صورت است که مجموع تغییرات صورت‌گرفته از انواع اراضی به اراضی مسکونی درحدود ۳۶.۵ درصد بوده که سهم اراضی کشاورزی با ۳۲.۶ و مراتع با ۳ درصد بیش از باقی کاربری‌ها است. سهم تغییرات جنگل و تالاب نیز به‌ترتیب درحدود ۰.۵ و ۰.۳ درصد بوده است. درواقع در شهرستان ساری و میانرود طی بازه مورداشاره ۳۶ درصد از اراضی کشاورزی، مرتع و جنگل به مناطق مسکونی تبدیل شده است. در شهرستان قائمشهر در همین مدت سهم کاربری کشاورزی از اراضی تبدیل‌شده به مناطق مسکونی ۲۰.۶ درصد و سهم تالاب و جنگل‌ها به‌ترتیب ۰.۶ و ۰.۱ درصد بوده است. در شهرستان رامسر نیز ۳۲ درصد از مناطق کشاورزی، ۳.۵ درصد از مناطق ساحلی و بایر به کاربری‌های مسکونی تغییر پیدا کرده‌اند و سهم مناطق جنگی نیز از تغییر اراضی ۲.۱ درصد بوده است. درمجموع در این شهرستان نیز کل تغییرات کاربری‌های اراضی تبدیل‌شده به مناطق مسکونی درحدود ۳۹ درصد بوده است. بنابراین در شهر ساری، قائمشهر و رامسر استان مازندران به‌صورت میانگین سهم کاربری کشاورزی در تغییر کاربری به مسکونی بیش از باقی اراضی و به‌صورت میانگین درحدود ۳۰ درصد بوده است که نشان می‌دهد تا چه میزان زمین‌های کشاورزی و زراعی این استان با تغییر کاربری به مناطق ابنیه و مسکونی همراه بوده‌اند. ازطرفی دیگر میانگین کل تغییرات اراضی به کاربری مسکونی در ۳ شهر مذکور درحدود ۳۳ درصد بوده است.

قصه پرغصه هلند و گیلان و مازندران

مازندران و گیلان دو استان شمالی کشور با دارا بودن مراتع حاصلخیز فراوان باید بسیار بیشتر از ظرفیت موجود در ابعاد مختلف اقتصاد به‌خصوص اقتصاد کشاورزی موفق باشند، اما همان‌طور که گفته شد، طی سال‌های اخیر بیش از ۲۰ درصد از اراضی جنگلی و کشاورزی گیلان و بیش از ۳۳ درصد مازندران به مناطق مسکونی تبدیل شده و طبیعی است که با رونق مسکن‌سازی و سفته‌بازی آن، تولید محصولات دامی و کشاورزی رو به کاهش باشد. این درحالی است که کشور هلند که شباهت‌های بسیار زیادی با این دو استان دارد، با صادرات بیش از ۹۴ میلیارد دلاری خود درکنار کشور آمریکا دومین صادرکننده محصولات بخش کشاورزی و غذا است که کل صادرات ایران در این بخش طی سال‌های اخیر به‌طور میانگین سالانه ۶ میلیارد دلار بوده است. چرا می‌گوییم این کشور به‌لحاظ ظرفیت و پتانسیل شباهت‌های بسیار زیادی با دو استان شمالی کشور دارد؟ اولا، کل مساحت هلند ۴۱ هزار کیلومتر مربع یا ۴ هزار کیلومتر مربع بیشتر از مساحت ۳۷ هزار کیلومتری دو استان شمالی ایران یعنی گیلان و مازندران است، ۲. مجموع اراضی کشاورزی، جنگل‌ها و مراتع دو استان شمالی ایران حدود ۳/۳ میلیون هکتار و این میزان در هلند ۳.۲ میلیون هکتار است، ۳. مقایسه مقدار متوسط بارندگی در استان‌های گیلان و مازندران در دوره درازمدت ۳۰ ساله نشان می‌دهد میانگین آن معادل ۸۳۱ میلیمتر و در هلند در مدت مشابه برابر ۸۱۰ میلیمتر بوده است. در همین زمینه میانگین درجه حرارت در دوره بلندمدت سالیانه استان‌های گیلان و مازندران و همچنین کشور هلند معادل ۱۶.۵ درجه سانتیگراد است، بنابراین می‌توان گفت وضعیت دو استان شمالی ایران و هلند تقریبا از منظر شرایط محیطی و آب‌وهوایی مشابهت بسیار زیادی به یکدیگر دارند، اما نکته قابل‌ذکر سطح بالای بهره‌وری تولید در کشور هلند درمقایسه با استان‌های شمالی و حتی کل کشورمان است، به‌طوری‌که بررسی‌های آماری نشان می‌دهد عملکرد تولید در هلند ۴ برابر بهتر و بیشتر از استان‌های شمالی ایران است.