هم‌زمان با هر بحران زیست‌محیطی در تهران صحبت از عواملی می‌شود که باعث به‌وجود آمدن آن بحران شده‌اند. در بیشتر موارد شهرداری تهران و سازوکارهایی که برای مدیریت شهری در پیش گرفته است مهم‌ترین علت این معضل‌ها برشمرده می‌شود. یکی از این سازوکارها فروش تراکم و تبعات آن است که به باور همگان دیگر تهران را غیرقابل زندگی کرده است. در این گزارش و با استفاده از آمارهای منتشر شده مراجع رسمی، مسئله فروش تراکم توسط شهرداری در تهران بعد از جنگ تا تهران اکنون بررسی شده‌است.

زمین شهری که پیوندی تنگاتنگ با شکل‌گیری و توزیع رانت در شهر دارد، نقشی به‌شدت تاثیرگذار بر رفاه عمومی و عدالت اجتماعی داشته است. ازاین‌رو، در دهه‌های گذشته و در پی توسعه شهرنشینی در ایران زمینه‌ساز منازعات و ستیز‌های اجتماعی و طبقاتی بوده. بر این اساس، مقررات و مقررات‌زدایی در زمینه فروش فضاهای شهری کاملا متاثر از ایدئولوژی‌های حاکم بر برنامه‌های توسعه اقتصادی- اجتماعی جامعه ‌بوده است که بازتاب آن را در تصویب قانون «لغو مالکیت اراضی موات شهری» در شورای انقلاب و در اصل‌های٣١ و ۴٣ قانون اساسی در دهه نخست انقلاب می‌بینیم که داشتن مسکن مناسب را حق هر فرد ایرانی دانسته و اصل۴۵ که اراضی موات رهاشده را در اختیار دولت قرار داد.
تا سال‌های منتهی به پایان جنگ و شروع‌ به کار «دولت سازندگی»، این قوانین و به خصوص قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری به شکل کج‌دارومریزی اجرا شد. اما با پایان جنگ و در پی تغییر سیاست‌های اقتصادی این قوانین دستخوش تغییرات جدی و چشم‌گیری بود. این تغییرات به بهانه توسعه شهر و با هدف کسب درآمد هر چه بیشتر از زمین و فضای شهر با طرح‌هایی نظیر خودکفایی مالی شهرداری‌ها و… مطرح ‌شده بود. سیاست‌هایی که دست‌آخر به کام زمین‌داران و سرمایه‌داری مستغلات و در عین حال به ضرر تمام شهروندان و نابودی فضای شهری (با تاکید بر نمونه فضای اجتماعی شهر) تمام شد.

نخستین گام‌ها در دوره شهرداری غلامحسین کرباسچی در تهران با عزمی راسخ و عطشی سیری‌ناپذیر برداشته شد. «تراکم‌فروشی» در این دوره و در پی تزریق ارزش افزوده بر زمین‌های شهری، هم به سود مالکان اراضی شهری و ساختمان‌های کلنگی بود و هم این امکان را برای شهرداری فراهم کرد تا از طریق دریافت بخشی از این ارزش افزوده، هزینه‌های پروژه‌های عمرانی شهری را تامین کند، با این توجیه که درآمد حاصل از فروش تراکم می‌تواند هزینه‌های شهری را جبران کند. درواقع درآمد اصلی شهرداری در تمام سال‌هایی که بودجه‌اش از دولت جدا شد از راه تراکم‌‌فروشی و عوارض ساخت‌وساز تامین شد. این فرایند را در سال‌های اخیر بسیاری از منتقدان، «شهرفروشی» نامیده‌اند.


در واقع فرایند بدل‌شدن اداره شهر به بنگاه‌ اقتصادی و کسب درآمد از منابع عمومی یعنی زمین شهری، پیش‌قراول فرایند حذف عوامل اجتماعی شهر یعنی حافظه‌زدایی از شهر شد. این امر باعث شد تا شهرداری‌های کشور، شهرها را به‌عنوان بنگاهی اقتصادی تعریف کنند؛ بنگاهی که می‌تواند از شهر به هر طریقی حتی به مدد فروش فضای اجتماعی و کالبدی آن کسب درآمد کند. این مساله مقدمات حصول مهم‌ترین منبع درآمد در شهرها یعنی «ایجاد ارزش افزوده هرچه بیشتر از زمین» را از طریق فروش تراکم با توجیهاتی نظیر ضرورت توسعه عمودی شهر، فراهم کرد. نخستین گام‌ها در دوره شهرداری غلامحسین کرباسچی در تهران با عزمی راسخ و عطشی سیری‌ناپذیر برداشته شد. «تراکم‌فروشی» در این دوره و در پی تزریق ارزش افزوده بر زمین‌های شهری، هم به سود مالکان اراضی شهری و ساختمان‌های کلنگی بود و هم این امکان را برای شهرداری فراهم کرد تا از طریق دریافت بخشی از این ارزش افزوده، هزینه‌های پروژه‌های عمرانی شهری را تامین کند، با این توجیه که درآمد حاصل از فروش تراکم می‌تواند هزینه‌های شهری را جبران کند. درواقع درآمد اصلی شهرداری در تمام سال‌هایی که بودجه‌اش از دولت جدا شد از راه تراکم‌‌فروشی و عوارض ساخت‌وساز تامین شد. این فرایند را در سال‌های اخیر بسیاری از منتقدان، «شهرفروشی» نامیده‌اند.
جالب آنکه سیاست فروش شهر سال‌به‌سال با رشد لجام‌گسیخته‌ای ادامه یافت، به‌نحوی که اگر در دوره شهرداری غلامحسین کرباسچی فروش تراکم در حدود ۶۰ یا ۱۲۰درصد زمین انجام می‌گرفت، در دوره شهرداری محمدباقر قالیباف، خرید و فروش تراکم‌های شهری با یک هزار یا دوهزاردرصد حتی با وجود تراکم سیار به موضوعی جاافتاده بدل شد. تا جایی که طی سال‌های اخیر در تمام شهرداری‌های کشور، حدود ٨۰درصد درآمد شهرداری‌ها از طریق عوارض ساخت‌و‌ساز و البته عمدتا از فروش تراکم ساختمانی تامین شده است.

اما فراموش نکنیم این شکل از درآمدزایی از اراضی شهری که به تقویت بورژوازی مستغلات دامن می‌زد، تنها با نادیده‌گرفتن ضوابط و مقررات شورای‌عالی شهرسازی و معماری می‌توانست صورت بگیرد. از این‌رو، دولت وقت تمام تلاش خود را به‌کارگرفت تا شهرها و به‌خصوص شهر تهران را در دوره شهرداری غلامحسین کرباسچی، تا جای ممکن از ضوابط و مقررات آن زمان تهی کند. به عنوان مثال شهر تهران به‌عنوان یکی از بزرگ‌ترین کلان‌شهرهای دنیا تا چند سال پیش تا حدود زیادی، بی‌اعتنا به طرح‌های جامع و تفصیلی، تنها با بخشنامه‌های متناقض شهرداری اداره می‌شد.

اما فراموش نکنیم این شکل از درآمدزایی از اراضی شهری که به تقویت بورژوازی مستغلات دامن می‌زد، تنها با نادیده‌گرفتن ضوابط و مقررات شورای‌عالی شهرسازی و معماری می‌توانست صورت بگیرد. از این‌رو، دولت وقت تمام تلاش خود را به‌کارگرفت تا شهرها و به‌خصوص شهر تهران را در دوره شهرداری غلامحسین کرباسچی، تا جای ممکن از ضوابط و مقررات آن زمان تهی کند. به عنوان مثال شهر تهران به‌عنوان یکی از بزرگ‌ترین کلان‌شهرهای دنیا تا چند سال پیش تا حدود زیادی، بی‌اعتنا به طرح‌های جامع و تفصیلی، تنها با بخشنامه‌های متناقض شهرداری اداره می‌شد. فرآیند مقررات‌زدایی و در حقیقت بی‌اعتنایی به مقررات، در دوره شهرداری ملک‌‌مدنی، مرتضی الویری، محمود احمدی‌نژاد و محمدباقر قالیباف نیز در شهر تهران با فرازوفرودهایی ادامه یافت و به اوج خود رسید، به‌طوری که حتی پس از تصویب آخرین طرح جامع و تفصیلی تهران که تهیه و تصویب آن حدود ۱۰سال به طول انجامید، شهردار تهران ابلاغ این سند قانونی را در حدود دو سال یعنی تا ابتدای سال۱٣۹۱، به تعویق انداخت و البته پس از ابلاغ نیز اقدامات شهرداری را در زمینه فروش تراکم‌های بالا همچنان ادامه داد.

گرچه شهرداری تهران هیچ‌گاه تمایلی به ارایه آمار در باب حجم و میزان تراکم فروخته‌شده در شهر ندارد اما شورای شهر بارها به صورت سوالی رسمی از شهردار تهران درخواست کرده تا میزان تراکم فروخته‌شده را به شورا اعلام کند که به روایت منتقدان و سوال‌کنندگان، هیچ‌گاه شهرداری آمار دقیقی ارایه نکرد.
در پژوهشی که فردین یزدانی (کارشناس‌ارشد مسکن) با عنوان اقتصاد سیاسی نظام درآمدی شهرداری‌ها انجام داده است به ارقام شگفت‌انگیزی برمی‌خوریم (جدول شماره یک). براساس این پژوهش ارزش رانت ایجادشده در اثر فروش تراکم که در سال١٣٧٠ معادل ۴/١٢۶میلیاردتومان و معادل حدود یک‌درصد تولید ناخالص داخلی کشور بود، در سال١٣٨٧ به نزدیک ٢٩٠هزارمیلیارد تومان، یعنی رقمی حدود ۴/۵درصد تولید ناخالص داخلی کشور رسید. حجم شگفت‌انگیز رانت توزیع‌شده بر اثر تراکم، به‌خوبی دلیل مقاومت شهرداری‌ها در برابر توقف فروش تراکم را نشان می‌دهد.

02-16.indd
از سوی دیگر، به گزارش «خبرگزاری میراث‌فرهنگی»، شهرداری تهران در گزارشی که به شورای شهر تهران ارایه داد میزان صدور مجوزساخت در سال‌های٩٠ و ٩١ را اعلام کرد. براساس این گزارش شهرداری در سال٩٠ تعداد ٢٨هزارو۶٩٩فقره مجوزساخت به مساحت ٣١میلیون‌و٩٢هزار مترمربع صادر کرده است. این رقم‌ها در سال٩١ هم به همین منوال پیش می‌رود. در این سال شهرداری ٢۵هزارو٧١٠فقره مجوز ساخت صادر می‌کند که معادل ٣٢میلیون‌و ٢١۶هزارمترمربع است,١ از این‌رو، مازاد تراکم‌های فروخته‌شده در این سال ‌به ‌سال٩٢ هم رسید و آمار ساخت‌و‌ساز در این سال نیز بسیار زیاد بود و احتمالا در سال‌های آینده نیز همچنان تهران از عوارض این فروش لجام‌گسیخته در امان نخواهد ماند. البته جالب است که سهم تمام مناطق تهران نیز در عطش شهرداری برای تبدیل شهر به کارگاه ساختمانی یکسان نبوده است. منطقه یک تهران جزو مناطقی است که بیشترین آمار ساخت‌و‌سازهای پایتخت را دارد. باغ‌های فراوان و قیمت بالای زمین در این منطقه به عطش ساخت‌وساز دامن زده است. اما وضعیت این منطقه به حدی آشفته بود که شورای شهر در تحقیقی که از منطقه یک و دو به عمل آورد موارد بسیاری از تخلف را گزارش داد. آمار تراکم‌فروشی در این منطقه نیز حیرت‌انگیز است. به نقل از «خبرگزاری میراث‌فرهنگی»، شهرداری منطقه یک در سال ٨٩ بیش از سه‌میلیون‌و٨۴٢هزار مترمربع تراکم فروخته است. در سال بعد این میزان به سه‌میلیون‌و٣٩۶هزار مترمربع رسیده و در نهایت در سال٩١ با فروش چهارمیلیون‌و۵٩۶هزارمترمربع بیشترین میزان تراکم‌فروشی را داشته است. چهارمیلیون‌مترمربع مجوزساخت در مقایسه با مساحت کل منطقه یک تهران که ٢١٠هزارمتر مربع است یعنی حدود ٢٠برابر مساحت این منطقه، نشان از حضور سلطه‌وار برج‌هایی دارد که بر مزار باغ‌های این منطقه مستقر شده‌اند.

شهرداری تهران سال‌ها از تراکم‌فروشی برای پرداخت دیون خود به پیمانکاران استفاده کرد و حتی شرکتی برای خرید و تراکم‌‌فروشی تاسیس کرد که این روزها سازوکار مالی آن یکی از مبهم‌ترین موارد کارنامه مالی شهرداری است. شاید جدی‌ترین پرسشی که تهران پیش‌روی خود دارد پرسشی است که‌ پاسخ آن را باید به شهر ‌پیش‌فروش‌شده در سال‌های آینده بدهد. از این‌رو، وابستگی شدید شهرداری به فروش تراکم ساختمانی به‌عنوان ساده‌ترین و دم‌دستی‌ترین راه درآمدزایی برای جبران هزینه‌های اداره شهر در کلان‌شهری نظیر تهران در سال‌های اخیر به‌شدت در دستور کار قرار گرفت. نتیجه چنین فرآیندی، فارغ از تبعات اجتماعی و سیاسی، افزایش قیمت زمین در کلان‌شهرها و به‌خصوص در تهران است. قیمت زمین و خانه‌کلنگی در هشت‌سال گذشته تقریبا چهاربرابر شده است.


شهرداری تهران سال‌ها از تراکم‌فروشی برای پرداخت دیون خود به پیمانکاران استفاده کرد و حتی شرکتی برای خرید و تراکم‌‌فروشی تاسیس کرد که این روزها سازوکار مالی آن یکی از مبهم‌ترین موارد کارنامه مالی شهرداری است. شاید جدی‌ترین پرسشی که تهران پیش‌روی خود دارد پرسشی است که‌ پاسخ آن را باید به شهر ‌پیش‌فروش‌شده در سال‌های آینده بدهد. از این‌رو، وابستگی شدید شهرداری به فروش تراکم ساختمانی به‌عنوان ساده‌ترین و دم‌دستی‌ترین راه درآمدزایی برای جبران هزینه‌های اداره شهر در کلان‌شهری نظیر تهران در سال‌های اخیر به‌شدت در دستور کار قرار گرفت. نتیجه چنین فرآیندی، فارغ از تبعات اجتماعی و سیاسی، افزایش قیمت زمین در کلان‌شهرها و به‌خصوص در تهران است. قیمت زمین و خانه‌کلنگی در هشت‌سال گذشته تقریبا چهاربرابر شده است. به گزارش «خبرگزاری مهر»، مرکز آمار ایران نتایج اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده توسط شهرداری‌های کشور را در سال٩١ اعلام کرد، که براساس آن، در این سال تنها در شهر تهران ٢٣هزارو٧۵٧پروانه جدید ساخت صادر شده که ٩٣/۵درصد کل تقاضاها، برای ساختمان‌های پنج‌طبقه‌به‌بالا بوده است. براساس آمار اعلام‌شده از سوی شهرداری تهران، این شهرداری در سال٩١، تعداد ٢٣هزارو٧۵٧پروانه احداث ساختمان (پروانه ساختمان و تخریب و نوسازی) صادر کرده که این تعداد پروانه حدود ١١/۵درصد از کل پروانه‌های صادر‌شده از سوی شهرداری‌های کشور را شامل می‌شود. به نقل از این خبرگزاری، بیشترین‌سهم از پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان در شهر تهران مربوط به شهرداری منطقه‌هشت با صدور هزارو٨٣٨پروانه (٧/٧درصد) و کمترین‌سهم مربوط به شهرداری منطقه٢١ با ۴٠۴پروانه (١/٧درصد) بوده است. از مجموع پروانه‌های احداث ساختمان صادرشده از سوی شهرداری تهران حدود ٠/٢درصد برای احداث ساختمان‌های یک‌طبقه، ٠/۴درصد برای احداث ساختمان‌های دوطبقه، ١/٢درصد برای احداث ساختمان‌های سه‌طبقه، ۴/٧درصد برای احداث ساختمان‌های چهارطبقه و ٩٣/۵درصد برای احداث ساختمان‌های پنج‌طبقه و بیشتر صادر شده است,٢ (جدول شماره ٢، ٣، ۴، ۵)

02-16.indd02-16.indd

طی دودهه گذشته، عدم‌کنترل قیمت اراضی شهری، یا به قول علی عبدالعلی‌زاده (وزیر مسکن «دولت اصلاحات») عرضه زمین با قیمت روز، یعنی همانا سپردن قیمت زمین به دست اقتصاد بازارآزاد، اجرایی شد و باعزمی جدی‌تر به دولت نهم و دهم رسید. به‌این‌سان اراضی متعلق به دولت در شهرها و شهرهای جدید، نه درراستای رفاه شهروندان، بلکه با هدف درآمدزایی و کسب ارزش‌افزوده‌ای هرچه بیشتر نصیب انبوه‌سازان شد؛ زمین‌هایی که پیش از آن به تعاونی‌ها واگذار می‌شد. ازاین‌رو، نتیجه بدیهی چنین سیاستی با افزایش نجومی قیمت زمین و مسکن در دودهه اخیر همراه بود که در نمایشی حزن‌انگیز، طبقات پایینی جامعه را ناخواسته در طعم تلخ این بحران شریک کرد.

طی دودهه گذشته، عدم‌کنترل قیمت اراضی شهری، یا به قول علی عبدالعلی‌زاده (وزیر مسکن «دولت اصلاحات») عرضه زمین با قیمت روز، یعنی همانا سپردن قیمت زمین به دست اقتصاد بازارآزاد، اجرایی شد و باعزمی جدی‌تر به دولت نهم و دهم رسید. به‌این‌سان اراضی متعلق به دولت در شهرها و شهرهای جدید، نه درراستای رفاه شهروندان، بلکه با هدف درآمدزایی و کسب ارزش‌افزوده‌ای هرچه بیشتر نصیب انبوه‌سازان شد؛ زمین‌هایی که پیش از آن به تعاونی‌ها واگذار می‌شد. ازاین‌رو، نتیجه بدیهی چنین سیاستی با افزایش نجومی قیمت زمین و مسکن در دودهه اخیر همراه بود که در نمایشی حزن‌انگیز، طبقات پایینی جامعه را ناخواسته در طعم تلخ این بحران شریک کرد.


اما پیامد‌های فروش شهر در فرایند تراکم‌فروشی، به نابودی عوامل اجتماعی شهر نیز دامن زده است. این امر در رشد سرسام‌آور قیمت مسکن و زمین، افزایش ترافیک و آلودگی‌‌هوا و حتی اثراتی نظیر تنش‌های عصبی، آلودگی و آشفتگی بصری، پریشانی و زشتی سیمای شهر، فقر شهری و از همه مهم‌تر نابودی بافت‌های تاریخی و همچنین حافظه‌زدایی از شهر سهم انکارناپذیری داشته است؛ شهری که درپی فرآیند تراکم‌فروشی بی‌هویت و بی‌خاطره شده است، اکنون حافظه اجتماعی خود را از‌دست‌رفته می‌بیند. این خاطرات جمعی ماست که در تلی از بتن و سیمان و تیرآهن دفن می‌شود.
*منبع جداول، نشریه گردآوری اطلاعات پروانه‌هایی ساختمانی؛
منتشرشده در سایت مرکز آمار ایران
١. خبرگزاری میراث فرهنگی،کدخبر: ١٠۶٢۴٨٠ – ٨/۶/٩٢
٢.خبرگزاری مهر، کد خبر: ٢١٧٣۴۴٧ – ٢٠/٨/٩٢]

نظری بدهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *